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二是產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例,這種情況被稱為規(guī)模的收益遞增;
三是產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例,這種情況被稱為規(guī)模的收益遞減。在擴大規(guī)模時,一
般是先經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞增階段,然后經(jīng)過一個規(guī)模的收益不變階段,再經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞減階段。
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡,來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講,建筑物與土地比較,如果過大或過小,或者檔次過高或過低,則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài),該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮,從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如,某宗土地上有建筑物,但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài),如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低,則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙,在對該宗土地進(jìn)行估價時就需要做減價修正。這種情況在現(xiàn)實中經(jīng)常遇到,如在舊城區(qū)有一塊空地,另有一塊有建筑物的土地,這兩塊土地的位置相當(dāng),而有建筑物的土地上的建筑物已破舊,此時對于購買者來說,空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為購買者購得該有建筑物的土地后,還需花代價拆除建筑物,從而該建筑物的存在,不僅增加不了土地的價值,還降低了土地的價值。
另一種相反的情況是,建筑物的設(shè)計、施工和設(shè)備都非常先進(jìn)、良好,但坐落的土地位置較差,不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮,雖然該類建筑物的重置價格較高,但該建筑物的價值卻低于此重置價格。
均衡原理的有關(guān)情況可總結(jié)于圖3一l(a)、(b)、(c)、(d)。
圖3—1(a)是一塊空地。圖3一l(b)是圖3—1(a)中的空地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物。圖3—1(c)是圖3—1(a)中的空地上有一陳舊過時、需要拆除的建筑物。圖3—1(d)是圖3—1(a)中的空地上有一過大規(guī)模或過高檔次的建筑物。假設(shè)圖3—1(a)中的空地價值為VL,圖3—1(b)中的建筑物的重置價格為VB,則圖3—1(b)中的房地價值為VL+VB,圖3—1(c)中的房地價值為VL減去建筑物的拆遷費用加上建筑物的殘值,圖3—1(d)中的建筑物的實際價值要低于其重置價格VB。
適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào),來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理,即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境為最協(xié)調(diào),同時內(nèi)部構(gòu)成要素為最適當(dāng)?shù)慕M合時,便為最高最佳使用。
最高最佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下,各種可能的使用方式中,能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。例如,某宗房地產(chǎn),城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途,也可用作居住用途,如果用作商業(yè)用途能夠取得最大收益,則估價應(yīng)以商業(yè)用途為前提;反之,應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已做了某種使用,則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇,并應(yīng)在估價報告中予以說明:
1.保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時,應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價?,F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是:現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。
2.裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時,應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是:預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用。
3.轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時,應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價。轉(zhuǎn)換用途的條件是:預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。
4.重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時,應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價。
5.上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。
例題:收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )
A、房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡;
B、最佳集約度和最佳規(guī)模;
C、最佳用途;
D、房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)。
答案:B
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