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二是產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益遞增;

三是產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模的收益遞減。在擴大規(guī)模時，一

般是先經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模的收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞減階段。

均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài)，如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進(jìn)行估價時就需要做減價修正。這種情況在現(xiàn)實中經(jīng)常遇到，如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊，此時對于購買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為購買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。

另一種相反的情況是，建筑物的設(shè)計、施工和設(shè)備都非常先進(jìn)、良好，但坐落的土地位置較差，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于此重置價格。

均衡原理的有關(guān)情況可總結(jié)于圖3一l(a)、(b)、(c)、(d)。

圖3—1(a)是一塊空地。圖3一l(b)是圖3—1(a)中的空地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物。圖3—1(c)是圖3—1(a)中的空地上有一陳舊過時、需要拆除的建筑物。圖3—1(d)是圖3—1(a)中的空地上有一過大規(guī)模或過高檔次的建筑物。假設(shè)圖3—1(a)中的空地價值為VL，圖3—1(b)中的建筑物的重置價格為VB，則圖3—1(b)中的房地價值為VL+VB，圖3—1(c)中的房地價值為VL減去建筑物的拆遷費用加上建筑物的殘值，圖3—1(d)中的建筑物的實際價值要低于其重置價格VB。

適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境為最協(xié)調(diào)，同時內(nèi)部構(gòu)成要素為最適當(dāng)?shù)慕M合時，便為最高最佳使用。

最高最佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。例如，某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用作商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價應(yīng)以商業(yè)用途為前提;反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：

1.保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。

2.裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用。

3.轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。

4.重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價。

5.上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。

例題：收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )

A、房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡;

B、最佳集約度和最佳規(guī)模;

C、最佳用途;

D、房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)。

答案：B

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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