四、綜合分析題（共2大題，15小題，每小題2分。每小題地被選答案中有一個或一個以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選地，不得分少選且選擇正確的，每個選擇得0.5分）

（一）甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）實施舊城改造項目，按照規(guī)劃擬建2萬㎡商住樓，其中營業(yè)房0.3萬㎡。甲公司辦理相關(guān)手續(xù)后對王某住房實施拆遷。甲公司取得預(yù)售許可證后，開始對住宅進行預(yù)售，同時在每題上發(fā)布廣告。周某預(yù)購該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定建筑面積80㎡。在施工中，家公司發(fā)現(xiàn)原圖紙可以設(shè)計不合理，經(jīng)固定和設(shè)計部同意，將客廳寬度和面積作了修改，并以既有銷售人員電話通知周某，要求其15日內(nèi)提出意見。建設(shè)過程中，家公司又將在建的0.3萬㎡營業(yè)房向銀行申請抵押貸款。房屋竣工后，經(jīng)銀行同意，家公司將營業(yè)房公開招商。

1、甲公司申領(lǐng)房屋產(chǎn)前許可證，應(yīng)當提交（ ）等資料。

A拆遷計劃

B產(chǎn)前方案

C拆遷安置補償資金證明

D公司拆遷資格證明

標準答案： ABC

解析：國家對房屋拆遷實行行政許可制度。《拆遷條例》規(guī)定申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：(1)建設(shè)項目批準文件;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)國有土地使用權(quán)批準文件;(4)拆遷計劃和拆遷方案;(5)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

2、入被拆遷人王某對拆遷估價結(jié)果有異議，可以采取的救濟方式為（ ）

A向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)書面申請復(fù)核

B另行委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估

C 要求拆遷管理部門制定房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新評估

D申請專家委員會鑒定

標準答案： AB

解析：拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。

3、甲公司申請辦理《商品房預(yù)售許可證》時，應(yīng)提交（ ）等證件及資料

A工程施工合同

B土地使用權(quán)證

C商品房預(yù)售合同示范文本

D商品房預(yù)售方案

標準答案： ABD

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;(6)商品房預(yù)售方案。

4甲公司在媒體上發(fā)布的廣告（ ）

A可借用其他相同類型的項目形象

B可以承諾為購房人辦理入住戶口

C不得涉及裝修內(nèi)容

D由于價格是隨市場變化而變化，一律不標明銷售價格

標準答案：C

解析：房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

5、下列關(guān)于甲公司中途變更設(shè)計的表述中，正確的為（ ）

A甲公司已在法定時間內(nèi)通知了周某，周某一直未做答復(fù)。因此，應(yīng)視同周某接受設(shè)計變更

B周某有權(quán)退房

C周某退房，甲公司應(yīng)承擔違約責任

D周某退房應(yīng)承擔違約責任

標準答案： BC

解析：甲公司已在法定時間內(nèi)，只是電話通知了周某，未采取書面形式，屬于違約。

6、如周某發(fā)現(xiàn)《房屋所有權(quán)證》記載的放屋建筑面積為87㎡，商品房買賣合同對面積誤差處理未作約定。下列表述中正確的為（ ）

A周某有權(quán)退房

B甲公司應(yīng)賠償周某損失

C如周某退房，甲公司應(yīng)退還已付房價款及利息

D如周某不退房，面積超過允許誤差部分的放價款全由甲公司承擔，產(chǎn)權(quán)歸周某

標準答案： ACD

解析：本例中，周某所購房屋面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%”=(87-80)/80=8.75%。根據(jù)誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。本題面積誤差比超出7%，因此，面積誤差比在3%之內(nèi)的3平方米房價款由周某補足，面積超過允許誤差部分的房價款全由甲公司承擔，產(chǎn)權(quán)歸周某。

7、周某對所購房屋建筑面積疑問，甲公司做了解釋。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，下列解釋中部正確的為（ ）

A屬永久結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算面積

B穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳均按一層計算面積

C兩房屋建有上蓋和柱的走廊，按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計算建筑面積

D獨立柱地門廊按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積

標準答案： C

解析：與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

8、甲公司將營業(yè)用房十五年的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，應(yīng)當辦理（ ）

A房屋他項權(quán)利登記

B房屋變更登記

C房屋轉(zhuǎn)移登記

D房屋租賃登記備案

標準答案： D

解析：《城市房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部令第42號)(以下簡稱《租賃管理辦法》)對此概念作了細化，規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法”，即這幾種行為也應(yīng)按照房屋租賃關(guān)系進行管理。甲公司將營業(yè)用房十五年的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，屬于房屋租賃的形式。

9、甲領(lǐng)取0.3萬㎡營業(yè)房《房屋所有權(quán)證》后，應(yīng)當（ ）

A將在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記

B重新辦理房地產(chǎn)抵押登記

C直接領(lǐng)取他項權(quán)證

D無須再辦理房屋抵押登記

標準答案： B

解析：在建工程竣工時，如抵押權(quán)仍未消滅，抵押人在申請領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書時，當事人應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記。

（二）甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）與乙建筑工程公司（以下簡稱乙公司）簽訂了工程承包合同，由乙公司承建甲公司開發(fā)的W商場，總建設(shè)投資為5億元。甲公司向商業(yè)銀行申請了年利率為5.6%的開發(fā)貸款3億元，貸款期為1年。乙公司于2005年6月正式開工建設(shè)，合同規(guī)定建設(shè)期為12個月。乙公司對該建筑工程所有險種都投了保，保險雙方事先約定了保險的最高賠償限額，但保險標地實際價值要待保險事故發(fā)生后進行估算。在建設(shè)過程中，一場暴雨使商場外門廊地基發(fā)生塌陷事故，但建筑主體并沒有受到影響，責任鑒定結(jié)果為暴雨導致地發(fā)生車將引起的塌陷。此事故再保險承保范圍內(nèi)，保險公司對乙公司進行了陪付。商場建成后，甲公司將商場首層上鋪進行銷售，成交均價達到勒20000元/㎡。

10、建設(shè)期結(jié)束后，甲公司應(yīng)償還開發(fā)貸款本金和利息共（ ）萬元

A1680

B30000

C30168

D31680

標準答案： D

解析：3億元×(1+5.6%)=31680萬元。

11、甲公司與乙公司簽定的合同屬于（ ）

A有償合同

B無償合同

C要式合同

D單務(wù)合同

標準答案： AC

解析：采取采取排除法選擇。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)與乙建筑工程公司(以下簡稱乙公司)簽訂的工程承包合同，不是無償合同、單務(wù)合同。

12、基礎(chǔ)的構(gòu)造類型除了與上部結(jié)構(gòu)有密切關(guān)系，還與（ ）有關(guān)

A回填土的密實程度

B地基土的承載能力

C荷載

D埋置深度

標準答案： BCD

解析：基礎(chǔ)的構(gòu)造類型與上部結(jié)構(gòu)(如墻、柱、獨立結(jié)構(gòu)物)有密切的關(guān)系。此外，還和地基土的承載能力、荷載和埋置深度等有關(guān)。

13、乙公司與保險公司簽訂的保險種類屬于（ ）

A社會保險

B綜合危險保險

C定值保險

D不定值保險

標準答案： BD

解析：乙公司對該建筑工程所有險種都投了保，保險雙方事先約定了保險的最高賠償限額，但保險標的實際價值要待保險事故發(fā)生后進行估算。以保險人承保危險的數(shù)量為標準，可將保險分為單一危險保險與綜合危險保險。不定值保險是指保險當事人雙方在訂立保險合同時不預(yù)先確定保險標的的保險價值，僅載明須至事故發(fā)生后再估價和確定損失與賠償?shù)谋ｋU。

14、甲公司向銀行申請的貸款，其種類為（ ）

A短期貸款

B中期貸款

C自營貸款

D特定貸款

標準答案： AC

解析：甲公司向商業(yè)銀行申請了年利率為5.6%的開發(fā)貸款3億元，貸款期為1年。短期貸款指貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款。中期貸款指貸款期限在1年(不含1年)以上5年以下(含5年)的貸款。長期貸款指貸款期限在5年以上(不含5年)的貸款。自營貸款是指貸款人以合法方式籌集資金、自主發(fā)放的貸款，風險由貸款人承擔，并由貸款人收回本金和利息。

15、銷售均價20000元/㎡為（ ）

A眾數(shù)

B中位數(shù)

C算術(shù)平均數(shù)

D幾何平均數(shù)

標準答案： C

解析：算術(shù)平均數(shù)又稱平均值、均值，是全部變量值的算術(shù)平均，有簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)兩種。

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（責任編輯：fky）

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