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04年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考試真題及答案

發(fā)表時(shí)間:2010/2/27 10:46:07 來源:本站 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)

1.房地產(chǎn)具有供給有限特性,本質(zhì)上于( )。
A.土地總量有限 B.規(guī)劃限制 C.房地產(chǎn)不可移動 D.價(jià)值量大

2.某套住宅總價(jià)為30萬元,套內(nèi)建筑面積為125m2,套內(nèi)墻體面積為20m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為( )元/m2。
A.1667 B.1765 C.1875 D.2000

3.某宗土地面積2000m2,城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為:容積率3,建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下,下列建設(shè)方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一層建筑面積為800m2,總建筑面積為5000m2
B.建筑物地面一層建筑面積為1400m2,總建筑面積為 5000m2
C.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為5500m2
D.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為2500m2

4.房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及( )。
A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施 B.土地的形狀
C .組合完成的功能  D.立體空間

5.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下,住宅所有權(quán)人尋找他人出資,合作加蓋房屋并進(jìn)行分成,屬于動用( )的行為。
A.宅基地所有權(quán) B.空間利用權(quán) C.地役權(quán) D.建筑物相鄰關(guān)系

6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地,容積率為5.0,樓面地價(jià)為960 元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)( )萬元。
A.78 B.882 C.1210 D.1272

7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用,與之類似的現(xiàn)房價(jià)格為5000元/m2,現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì),該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為( )元/m2。
A. 4400 B.4409 C.4445 D.4455

8.一套建筑面積為100m2,單價(jià)為2000元/m2的住宅,首期付款5萬元,余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付,貸款年利率為5.31%,則該套住宅的(?。?BR> A.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2,實(shí)際總價(jià)為30.16萬元
B.實(shí)際單價(jià)為1950元/m2,實(shí)際總價(jià)為20萬元
C.實(shí)際單價(jià)為2000 元/m2,實(shí)際總價(jià)為20萬元
D.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2,實(shí)際總價(jià)為30.16萬元

9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn),當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí),需求量變化百分比分別為30%、10%、0,則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是( )。
A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性
C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性

10.現(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為(?。?。
A.存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量
B.存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量
C.存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量
D.存量+新增竣工量一拆毀量

11.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中,實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的,為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對該期房價(jià)進(jìn)行估價(jià),則(?。?BR> A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來,估價(jià)對象為未來狀況
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對象為未來狀況
D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對象為過去狀況

12.某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000m2,現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2,建筑物重量價(jià)格為900 元/m2,而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為(?。?BR> A. 44% B. 50% C. 67% D.94%

13.按間接比較的判定,某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,價(jià)格低2%;而估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,價(jià)格高5%。若改為直接比較判定,將出現(xiàn)(?。┑那樾?。
A.估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況,價(jià)格高7%
B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況,價(jià)格低7%
C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071
D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

14.現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格,選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2,成交日期為2004年1月末,該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1%,2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為( )元/m2。
A.2648 B. 2688 C. 2708 D.2734

15.為評估某住宅2004年10月1目的正常市場價(jià)格,在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下:成交價(jià)格為4000元/m2,成交日期為2004年5月1日,成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087,已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%,則對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于(?。┰?m2。
A.3790 B.4238 C.4658 D.4663

16.某宗房地產(chǎn)交易中,買方付給賣方2500元/m2,交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易,賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi),買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于( )元/m2。
A.2427 B.2500 C.2575 D.2632

17.在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中,某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi),并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計(jì),管理費(fèi)率和開發(fā)利潤執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定,該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為(?。┰?m2。
A.1067 B.1070 C.1087 D.1141

18.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年,經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年,該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年,殘值率為2%,用直線法計(jì)算文具建筑物的成新率為(?。?。
A.80% B.82% C.83% D.92%

19.某綜合辦公樓建設(shè)期為3年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年,現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為50年,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年,則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為(?。┠?。
A.35 B.45 C.48 D.50

20.某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元,開發(fā)成本為3000萬元,管理費(fèi)用為200萬元,銷售費(fèi)用為300萬元,開發(fā)利潤為500萬元,則該房地產(chǎn)的投資利潤率為(?。?。
A.10.0% B.11.1% C.11.9% D.12.5%

21.某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年,重置價(jià)格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年,殘值率為2%,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為(?。┤f元。
A.10.2 B.11.0 C.11.3 D.11.5

22.某商鋪的收益年限為30年,年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%,報(bào)酬率為10%,則該商鋪目前的價(jià)值為( )元/m2。
A .14140 B.42421 C.56561 D.60000

23.某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000/m2,對應(yīng)的報(bào)酬率為7%。現(xiàn)假定報(bào)酬率為9%,該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于( )元/m2。
A.3275 B.3287 C.3402 D.4375

24.某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元,年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價(jià)格為100萬元,成新率為80%。己知土地資本化率為6%,建筑物資本化率8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為(?。┤f元。
A.43 B.112.5 C.123.3 D.150

25.用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格,若凈收益α每年不變,年限為n,凈收益增長率與報(bào)酬率Y相等,則房地產(chǎn)價(jià)格V=(?。?BR> A.0 B.α/ (1+Yn) C.α×n D.∞

26.資本化率是(?。┑牡箶?shù)。
A.毛租金乘數(shù) B.潛在毛租金乘數(shù) C.有效毛收入乘數(shù) D.凈收益乘數(shù)

27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年,至今已使用8年,預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元,運(yùn)營費(fèi)用率為40%,安全利率假定為6%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.368 B.552 C.561 D. 920

28.某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2,總預(yù)算為400萬元,估價(jià)時(shí),建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成,結(jié)構(gòu)工程完成50%,設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查得知,基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是( )。
A.30% B .45% C.65% D.75%

29.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為( )元/m2。
A.849 B.865 C.882 D.915

30.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段,調(diào)查評估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。
A.最低價(jià)格 B.平均價(jià)格 C.出讓地價(jià) D.標(biāo)定地價(jià)

31.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí),臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)×(?。┡R街寬度。
A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率 B.累汁深度價(jià)格修正率
C.平均深度價(jià)格修正率 D.混合深度價(jià)格修正率

32.某臨街深度30.48m(即100ft)、臨街寬度20m的矩形土地,總價(jià)為121.92萬元。按時(shí)四三二一法則,

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