二、實(shí)物因素（重要考點(diǎn)）

（一）土地實(shí)物因素

1．土地面積

兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋?，如果面積相差較大，它們的單位價(jià)格會(huì)有高低差異。一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，單位價(jià)格較低。但在特殊情況下也可能有例外，面積狹小的土地卻有很高的價(jià)格。例如，若某塊土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸?huì)大大提高相鄰?fù)恋氐睦脙r(jià)值，則該塊土地的擁有者可能會(huì)以居奇的心態(tài)，待價(jià)而沽，而相鄰?fù)恋氐膿碛姓邽榍笃渫恋啬艿玫接行Ю?，則可能不惜以高價(jià)取得該塊土地。

地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系又是可變的。一般地說，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對(duì)較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。例如，某地方房地產(chǎn)市場(chǎng)如果普遍接受高層樓房，則在該地區(qū)，較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的單位價(jià)格會(huì)高于較小面積土地的單位價(jià)格。相反，如果某地方市場(chǎng)僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的單位價(jià)格與較小面積土地的單位價(jià)格，差異不會(huì)很大。

2．土地形狀

土地形狀是否規(guī)則，對(duì)地價(jià)也有一定的影響。形狀規(guī)則的土地，主要是指正方形、長(zhǎng)方形（但長(zhǎng)寬的比例要適當(dāng)）的土地。由于形狀不規(guī)則的土地一般不能有效利用，相對(duì)于形狀規(guī)則的土地，其價(jià)格一般要低。通常為改善形狀不規(guī)則土地的利用，多采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對(duì)地價(jià)的影響。

3．地形

由于地面的高低起伏、平坦程度等會(huì)影響房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本、利用價(jià)值或者景觀等，從而影響其價(jià)格。一般地說，平坦的土地，價(jià)格較高；高低不平的土地，價(jià)格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

4．地勢(shì)

在其他條件相同時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格，因?yàn)榈貏?shì)低不僅下雨時(shí)容易積水、潮濕，而且會(huì)影響建筑物的氣勢(shì)、可視性（即要被看得見）。氣勢(shì)、可視性對(duì)于寫字樓都很重要，可視性對(duì)于商鋪很重要。

把地勢(shì)與當(dāng)?shù)氐慕邓拷Y(jié)合起來，可以較好地看到地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。地勢(shì)雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大；反之，降水量大，地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就大。

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