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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試 案例分析練習(xí)題
對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià),/考*試*大/估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料見(jiàn)表1,并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。
名稱 | 數(shù)值 | 名稱 | 數(shù)值 |
總建筑面積 | 25000㎡ | 房屋重置價(jià)格 | 2000元/㎡ |
可出租建筑面積 | 22000㎡ | 房屋耐用年限 | 50年 |
設(shè)備用房建筑面 | 2500㎡ | 房屋維修費(fèi)率(年) | 房屋重置價(jià)格的2% |
管理用房建筑面積 | 500㎡ | 月物業(yè)管理費(fèi) | 5元/㎡ |
營(yíng)業(yè)稅及附加率 | 5.55% | 土地剩余年限 | 45年 |
接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率 | 12% | 年報(bào)酬率 | 5% |
平均正常空置率 | 10% | 管理費(fèi)用率(含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用) | 租金的3% |
可出租建筑面積的月租金(不含物業(yè)管理費(fèi)) | 50元/㎡ | —— | —— |
估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選):
(一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元
(二)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
1.年維修費(fèi)用
25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元
2.年管理費(fèi)用
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040(元)
3.年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000元×5.55%=725274元
4.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì)
年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
(三)年凈收益年凈收益=(一)項(xiàng)-(二)項(xiàng)=13068000元-2417314元=10650686元
(四)估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元
答案:
(1)年有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤,物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)計(jì)算。應(yīng)為;
22000㎡×50元/㎡×12×(1-10%)=11880000元
(2)年管理費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤,不應(yīng)計(jì)人管理用房租金損失。應(yīng)為:
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
(3)年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加應(yīng)為:11880000×(12%+5.55%)=2084940元
因此年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)為三項(xiàng)之和:/考*試*大/
年維修費(fèi)用+年管理費(fèi)用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元;
年凈收益(年凈租金)=11880000-3441340=8438660元。
(4)估價(jià)結(jié)果計(jì)算時(shí)收益年限取值錯(cuò)誤,應(yīng)取45年,即:
估價(jià)結(jié)果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999萬(wàn)元
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(責(zé)任編輯:中大編輯)
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