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⑵ 繪制竣工圖
開發(fā)項(xiàng)目的竣工圖是真實(shí)地記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑
物等詳細(xì)情況的技術(shù)文件,是對工程進(jìn)行驗(yàn)收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依據(jù)。因此開發(fā)商應(yīng)組織、協(xié)助和督促承包商和設(shè)計(jì)單位,認(rèn)真負(fù)責(zé)地把竣工圖編制工作做好??⒐D必須準(zhǔn)確、完整。如果發(fā)現(xiàn)
繪制不準(zhǔn)或遺漏時(shí),應(yīng)采取措施修改和補(bǔ)齊。技術(shù)資料齊全,竣工圖準(zhǔn)確、完整,符合歸檔條件,這是工程竣工驗(yàn)收的條件之一。在竣工驗(yàn)收之前不能完成的,應(yīng)在驗(yàn)收后雙方商定期限內(nèi)補(bǔ)齊。繪制竣工圖的做法如下:
①按施工圖施工而無任何變動,則可在施工圖上加蓋"竣工圖"
標(biāo)志后,直接作為竣工圖。
②結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項(xiàng)目改變以及其他重大改變,
不宜在原施工圖上修改、補(bǔ)充,要重新繪制竣工圖。
③基礎(chǔ)、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等,以及設(shè)備安
裝等隱蔽部位,都要繪制竣工圖紙。
④竣工圖一定要與實(shí)際情況相符,要保證圖紙質(zhì)量,做到規(guī)格
統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚,一經(jīng)施工技術(shù)負(fù)責(zé)人簽認(rèn),不得任意
涂改。
第五節(jié) 租 售 階 段
當(dāng)建設(shè)階段結(jié)束后,開發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外,往往要看預(yù)計(jì)的開發(fā)成本是否被突破,實(shí)際工期較計(jì)
劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時(shí)更為關(guān)注的是:在原先預(yù)測的期間內(nèi)能否以預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平為項(xiàng)目找到買家或使用者。在很
多情況下,開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn),減輕債務(wù)融資的壓力,在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)過程中就通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了買家或使用者;但在有些情況下,開發(fā)商也有可能在項(xiàng)目完工或接近完工時(shí)才開始市場營銷工作。
一、選擇物業(yè)銷售形式
成功的房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個(gè)階段,一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸徺I者了解物業(yè)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段;二是就有關(guān)價(jià)
格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段;三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段。從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看,主要分為開發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩種。
㈠ 開發(fā)商自行銷售
由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價(jià)1%~3%的傭金,所以有時(shí)開發(fā)商愿意自行租售。一般在下述情況下開發(fā)商愿采取這樣的營
銷方式:
首先是在大型房地產(chǎn)開發(fā)公司,他們往往有自己專門的市場營銷隊(duì)伍和世界或地區(qū)性的銷售網(wǎng)絡(luò),他們提供的自我服務(wù)有時(shí)比委
托物業(yè)代理更為有效。例如北京市住總集團(tuán)每年所開發(fā)的數(shù)十萬平方米普通商品住宅,均由其所屬的銷售中心負(fù)責(zé)銷售工作。
其次是在房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺,所開發(fā)的項(xiàng)目很受使用者和投資置業(yè)人土歡迎,而且開發(fā)商預(yù)計(jì)在項(xiàng)目竣工后很快便能租售出去的項(xiàng)目。
另外,當(dāng)開發(fā)商所發(fā)展的項(xiàng)目已有較明確,甚至是固定的銷售對象時(shí),也無需再委托物業(yè)代理。例如,開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)前就預(yù)租
(售)給某一業(yè)主,甚至是由業(yè)主先預(yù)付部分或全部的建設(shè)費(fèi)用時(shí),開發(fā)商就沒有必要尋求物業(yè)代理的幫助了。
㈡ 委托物業(yè)代理
經(jīng)紀(jì)人和代理商是從事購買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?,但不取得商品所有?quán)的商業(yè)單位。其主要職能在于促成商品的交易,
借此賺取傭金作為報(bào)酬。他們通常專注于某些產(chǎn)品種類或某些顧客
群。房地產(chǎn)市場上的經(jīng)紀(jì)人或代理商通常被稱為物業(yè)代理。一般來說,物業(yè)代理負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的市場宣傳和租售業(yè)務(wù)。但為什么要委托物業(yè)代理、委托什么類型的代理、委托物業(yè)代理的原
則是什么呢?一般要針對具體情況進(jìn)行分析。盡管有些開發(fā)商也有自己的銷售隊(duì)伍,但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助,利用物
業(yè)代理機(jī)構(gòu)所擁有的某些優(yōu)勢。因?yàn)槲飿I(yè)代理機(jī)構(gòu)有熟悉市場情況、具備豐富的租售知識和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員,它們對所擅長的市場
領(lǐng)域有充分的認(rèn)識,對市場當(dāng)前和未來的供求關(guān)系非常熟悉,或就某類物業(yè)的銷售有專門的知識和經(jīng)驗(yàn),是房地產(chǎn)買賣雙方都愿意光顧的地方。
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