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所謂投資機(jī)會(huì)選擇,主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。在機(jī)會(huì)尋找過程中,開發(fā)商首先要選擇開發(fā)項(xiàng)目所處的城市或地區(qū),
然后根據(jù)自己對該地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的認(rèn)識(shí),尋找投資的可能性,亦即我們通常所說的"看地"。此時(shí),開發(fā)商面對的可能有幾
十種投資可能性,對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和投資能力,快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機(jī)會(huì)篩選過程中,開
發(fā)商就將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上,進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備,通過與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的租客或
買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸,提出一個(gè)初步的方案,如認(rèn)為可行,就可以草簽購買土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。
二、決策分析
投資決策分析主要包括市場分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)兩部分工作。前者主要分析市場的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支
付的價(jià)格水平,后者則是根據(jù)市場分析的結(jié)果,就項(xiàng)目的經(jīng)營收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。這項(xiàng)工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。
這樣,開發(fā)商可有充分的時(shí)間和自由度來考慮有關(guān)問題。從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實(shí)踐來看,對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評估的
方法已經(jīng)比較成熟,但人們對至關(guān)重要的市場研究卻重視不夠,市場研究方法也比較簡單。應(yīng)當(dāng)注意到,市場研究對于選擇投資方向、
初步確定開發(fā)目標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等,均起著舉足輕重的作用,它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。
第三節(jié) 前 期 工 作
當(dāng)通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后,在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做,這
主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析,開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計(jì)的因素,在
購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前,必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。這樣做的結(jié)果,可能會(huì)使得初步投資決策分析報(bào)告被
修改,或者在項(xiàng)目的收益水平達(dá)不到目標(biāo)要求時(shí)被迫放棄這個(gè)開發(fā)投資計(jì)劃。
在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗(yàn)之前,開發(fā)商應(yīng)盡量推遲具體的實(shí)施步驟,比如購買土地使用權(quán)。當(dāng)然,在所有
影響因素徹底弄清楚以后再購買土地是最理想不過了,如果在激烈的市場競爭條件下,為抓住有利時(shí)機(jī)很難做到這一點(diǎn)時(shí),開發(fā)商也應(yīng)對其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與評估。
一、獲取土地使用權(quán)
沒有土地,任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評估之后,就要進(jìn)
入實(shí)施過程,而實(shí)施過程的第一步就是獲取土地使用權(quán)。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn),開發(fā)商在主要通過有償出讓方式獲取土地使用權(quán)的同
時(shí),也可通過政府行政劃撥方式,獲得公益性或部分公益性項(xiàng)目的土地使用權(quán)。
㈠ 政府土地收購儲(chǔ)備與土地一級開發(fā)
土地收購儲(chǔ)備,是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu),統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲(chǔ)備、一級開發(fā)
以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。該制度的建立,旨在規(guī)范土地供應(yīng)市場,提高政府調(diào)控土地市場和房地產(chǎn)市場供給數(shù)量和價(jià)格
的有效性,確保政府在土地開發(fā)利用過程中的所有者權(quán)益.。土地一級開發(fā),是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及
控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃,對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地,統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路
等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。土地一級開發(fā)項(xiàng)目的操作模式,有純政府模式、政府與企業(yè)合作模式和受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式三種。
納入政府土地收購儲(chǔ)備范圍的土地,在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓前,需要按照土地一級開發(fā)的模式,對地塊進(jìn)行土地開發(fā)工作。當(dāng)前納
入政府土地收購儲(chǔ)備范圍的土地類型主要包括:新增建設(shè)用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地;已列入危舊房改造計(jì)劃的土地;因單位搬遷、
解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地,包括原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造中調(diào)整出來的劃撥用地;政府依法收購和
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