為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材 的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本 次考試有所幫助！  

第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征

房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：

(1)都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示;(2)都有波動(dòng)，受供求等因素的影響;(3)都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。

房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處。

一、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同

地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同主要表現(xiàn)在下列6個(gè)方面：

1.生產(chǎn)成本不同。

2.折舊不同。一般物品的壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，其價(jià)值通常隨著時(shí)間的流逝而降低，故有折舊。而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而自然升高不僅無(wú)折舊，而且有增值。

中國(guó)大陸有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個(gè)特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。

3.價(jià)格差異不同。

4.市場(chǎng)性質(zhì)不同。一般物品的市場(chǎng)為較完全市場(chǎng)，形成的價(jià)格較客觀，而土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大。

5.形成時(shí)間不同。

6.供求變化不同。地價(jià)和一般物品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響，但地價(jià)多受需求方面的影響，并且對(duì)土地的需求是一種“引致”需求，即由對(duì)土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引

起的需求。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征

房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列5個(gè)：

1.房地產(chǎn)的價(jià)格受區(qū)位的影響很大。

2.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，在交易中可以轉(zhuǎn)移的，不是其實(shí)物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。

3.房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。房地產(chǎn)由于價(jià)值大、壽命長(zhǎng)，出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)和租賃兩種方式并存。所以，房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：

一是源泉價(jià)格，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格(以下簡(jiǎn)稱(chēng)價(jià)格);

另一個(gè)是服務(wù)價(jià)格，即這里的使用代價(jià)的租金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)租金)。

房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，就像資本的本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價(jià)格(相當(dāng)于本金)，只要把握租金(相當(dāng)于利息)與資本化率(相當(dāng)于利息率)，將租金資本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握價(jià)格和資本化率，也可求得。具體的求取方法是收益法，此方法將在第六章詳細(xì)介紹。

4.房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。

5.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。

例題：房地產(chǎn)盡管同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格，但此兩者之間沒(méi)有內(nèi)在關(guān)系。(判斷)

答案：錯(cuò)誤

第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)

進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)及每種房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的確切含義，以正確理解和把握所評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的內(nèi)涵。

下面不是將每種房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格單獨(dú)介紹，而是將相關(guān)內(nèi)容的放到一起介紹。這樣做雖然有個(gè)別的重復(fù)，但便于更好地比較和理解，而且在不同的地方，介紹的角度也會(huì)有所不同。

一、使用價(jià)值和交換價(jià)值

一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用;交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。

人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值是指交換價(jià)值，在房地產(chǎn)估價(jià)中一

般所說(shuō)的價(jià)值也是指交換價(jià)值。

作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。

相關(guān)文章：

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講匯總

點(diǎn)擊 查看更多房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)資料和試題

編輯推薦：

查看2011年房 地產(chǎn)估價(jià)師考試成績(jī)查詢(xún)信息

掌握考試動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)估價(jià)師考試信息免 費(fèi)短信提醒讓你領(lǐng)先一步

查 看2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)讓你考試順利過(guò)關(guān)

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)