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2011年房地產(chǎn)估價師考試理論與方法精講10

發(fā)表時間:2011/8/3 10:07:30 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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第二節(jié) 房地產(chǎn)的供求與價格

一、房地產(chǎn)的需求

某種房地產(chǎn)的需求,是指消費者(買者)在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。所以,在確定需求時,只考慮有支付能力的需要。

對某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的,其中主要的有:

1.該種房地產(chǎn)的價格水平。一股來說,某種房地產(chǎn)的價格上升,對其需求就會減少;價格下降,對其需求就會增加。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。其需求與價格成同方向變化。

2.消費者的收入水平。對于多數(shù)商品來說,當消費者的收入水平提高時,就會增加對商品的需求;相反,就會減少對商品的需求。

3。相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn),是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品,是指能滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)。替代品之間,一種房地產(chǎn)的價格上升,對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。某種房地產(chǎn)的互補品,是指與它相互配套的其他房地產(chǎn)?;パa品之間,對一種房地產(chǎn)的消費多了,對另一種房地產(chǎn)的消費也會多起來。

4.消費者的偏好。當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時,該種房地產(chǎn)的需求就會增加;相反,需求就會減少。

5.消費者對未來的預(yù)期。當預(yù)期未來收入增加時,就會增加現(xiàn)期需求;相反,就會減少現(xiàn)期需求。當預(yù)期某種房地產(chǎn)的價格會在下一時期上升時,就會增加對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求;相反,就會減少對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。

房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系。在圖2—1(a)中,橫軸表示需求數(shù)量,縱軸表示價格。由于價格下降導(dǎo)致需求增加,因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素,則需求量不再是沿著需求曲線上下移動,而是整個需求曲線發(fā)生位移。如圖2—1(b),以Do為基礎(chǔ),如果消費者的收入水平提高,整個需求曲線將由Do向右位移到Dl;如果消費者的收入水平下降,整個需求曲線將由Do向左位移到D2。

二、房地產(chǎn)的供給

某種房地產(chǎn)的供給,是指房地產(chǎn)開發(fā)商,和擁有者(賣者)在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成供給有2個條件:一是開發(fā)商或擁有者愿意供給,二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果開發(fā)商或擁有者對某種房地產(chǎn)只有開發(fā)或出售的愿望,而沒有開發(fā)或出售的能力,則不能形成有效供給,也就不能算作供給。

對某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的,其中主要的有:

1.該種房地產(chǎn)的價格水平。—般來說,某種房地產(chǎn)的價格越高,開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多;相反,開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。

2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下,開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤,從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反,會使該種房地產(chǎn)的供給增加。

3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下,開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本,增加開發(fā)利潤,開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。

4.開發(fā)商對未來的預(yù)期。

房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系。在圖2—2(a)中,橫軸表示供給數(shù)量,縱軸表示價格。由于價格上升刺激供給增加,因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素,則供給量不再是沿著供給曲線上下移動,而是整個供給曲線發(fā)生位移。如圖2—2(b),以S。為基礎(chǔ),如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升,整個供給曲線將由S。向左位移到Sl;如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降,整個供給曲線將由S。向右位移到S2。

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