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房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

二、征地和房屋拆遷補償估價的分類

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國

實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

根據(jù)原始土地的性質(zhì)及征收、規(guī)劃用途，征地和房屋拆遷補償估價

可分為以下三種情況：

⑴ 征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補償估價，是指在將集

體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征收集體

所有土地的補償價格進行的評估。

征地估價應根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當?shù)刂贫?/p>

的實施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進行。

⑵ 征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補

償估價，是征用集體土地時對被拆遷房屋及附著物貨幣補償價格的

評估。

拆遷集體所有土地上的房屋的補償估價應根據(jù)《中華人民共和

國土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理條件》、《城市房屋拆

遷估價指導意見》以及當?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評估的實施

細則，有些地區(qū)還專門制定了集體土地房屋(或宅基地)的拆遷估價

辦法。

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⑶ 城市房屋拆遷估價，是指為確定城市國有土地上被拆遷房

屋及附著物(土地和房屋或房屋)貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的

區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

城市房屋拆遷估價應根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理

法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、

《城市房屋拆遷估價指導意見》以及當?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆

遷評估的實施細則。

三、征地和房屋拆遷補償估價的法律法規(guī)

⑴ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主

席令第29號);

⑵ 《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第

8號);

⑶ 《城市房屋拆遷管理條例》(中華人民共和國國務院第305

號令);

⑷ 建設部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的通知(建住房

[2001]16l號);

⑸ 建設部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知(建

住房[2003]234號);

⑹ 各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方

性法規(guī)規(guī)定。

四、征地補償估價

㈠ 征地補償估價對象

“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請

使用國有土地”;“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原

屬于農(nóng)民集體所有的土地”。(《土地管理法》第四十三條)。

在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、

糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林

地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括：

農(nóng)田基礎(chǔ)設施、樹木、青苗、墳墓等。

集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補償估價對象。

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（責任編輯：中大編輯）

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