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例題：有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相臨地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人購(gòu)買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人的索價(jià)對(duì)交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為( )

A、50萬元; B、55萬元; C、60萬元; D、60萬元以上。

答案：B

8.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

三、交易情況修正的方法

有上述特殊交易情況的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則必須對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。

交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格

采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=正常價(jià)格

在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為土S%(當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高時(shí)，為+S%; 低時(shí)，為-S%)，則：

在交易情況修正中之所以要以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，是因?yàn)橹挥羞@樣，比較的基準(zhǔn)才會(huì)只有一個(gè)，而不會(huì)出現(xiàn)多個(gè)。因?yàn)樵诒容^法中要求選取多個(gè)可比實(shí)例來進(jìn)行比較修正，

如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。例如;以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，說可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10%，意即：

正常價(jià)格×(1+10%)=可比實(shí)例的成交價(jià)格

如果正常價(jià)格=1500元/m2，則：

可比實(shí)例的成交價(jià)格=1500×(1+10%)=1650(元/平方米)

如果以可比實(shí)例的成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10%，意即：

可比實(shí)例的成交價(jià)格×(1-10%)=正常價(jià)格

假定可比實(shí)例的成交價(jià)格=1650元/平方米，則：

正常價(jià)格=1650×(1—10%)=1485(元/平方米)

可見：1485元/m2≠1500元/平方米。所以，“說可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10%”與“說正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應(yīng)采用可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的說法。

交易情況的具體修正，需要測(cè)定交易中的一些特殊因素使其成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的程度，但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)定有時(shí)非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，

只有由估價(jià)人員憑經(jīng)驗(yàn)加以判斷。不過，估價(jià)人員平常就應(yīng)搜集整理交易實(shí)例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)也是不難的。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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