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房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習指導66

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第二節(jié)物業(yè)管理條例

2003年6月8日,國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第379號,以下簡稱《條例》),同年9月1日正式實施,標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。

一、《條例》的立法原則

《條例》在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下,主要遵循了以下基本原則:1.物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則在我國《物權(quán)法》尚未出臺的情況下,《條例》吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定,其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定,是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額,將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。

2.維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則為維護全體業(yè)主的合法利益,《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其對涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定,也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔民事責任關(guān)系方面,《條例》設(shè)定的法律責任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。

3.現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,對被實踐證明是行之有效的制度,如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度,予以保留。《條例》注重肯定實踐成果,將在實踐中積累的良好經(jīng)驗,如主管部門加強對業(yè)主大會的指導和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等,確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題,如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責任等,《條例》作出了明確規(guī)定。

4.從實際出發(fā),實事求是的原則《條例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下,充分考慮各地區(qū)的實際情況,對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定,有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法,授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。

例題:《物業(yè)管理條例》主要遵循的基本原則包括( )。

A、物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則

B、物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對立的原則

C、維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

D、現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則

E、從實際出發(fā),實事求是的原則

答案:ACDE

解析:物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對立的原則,不是《物業(yè)管理條例》遵循的基本原則。

二、《條例》確立的基本制度(了解)

為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護物業(yè)管理當事人的合法權(quán)益,《條例》突出建章立制的重要作用,確立了以下七項物業(yè)管理的基本制度。

1.業(yè)主大會制度《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存,業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時,明確了業(yè)主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項,規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、委員條件、職責、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定,但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。

為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作,加強監(jiān)督管理,《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

例題:下列關(guān)于《物業(yè)管理條例》業(yè)主大會制度,說法不正確的是( )。

A、《物業(yè)管理條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存,業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度

B、《物業(yè)管理條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存,業(yè)主委員會決策、業(yè)主大會執(zhí)行的制度

C、規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益

D、業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定

答案:B

解析:《物業(yè)管理條例》確立的是,業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存,業(yè)主委員會決策、業(yè)主大會執(zhí)行的制度。

2.業(yè)主公約制度《條例》規(guī)定業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的公共利益,業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當承擔的責任等依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主大會有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主公約,業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。業(yè)主公約是多個業(yè)主之間形成的共同意志,是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。實行業(yè)主公約制度,有利于提高業(yè)主的自律意識,預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。

 

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