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房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

㈡ 城市房屋拆遷補償估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法

《條例》規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、

用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由

省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”

根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十六

條“拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條

件的，可以采用其它估價方法，并在估價報告中充分說明原因。”

拆遷評估應(yīng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地

產(chǎn)市場評估價格確定拆遷補償價格。因此，拆遷估價應(yīng)優(yōu)先選用能

夠反映市場價格、模擬市場交易過程、體現(xiàn)客觀價格的市場比較法。

如在一些房地產(chǎn)市場尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場法估

價，即使在總體上房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的地區(qū)，在某些情況下市場

法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學(xué)校、幼兒園、

軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場不完善，不具備采

用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價

目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法，可采用成本法

對估價對象的拆遷補償價值進行評估。

在拆遷補償估價中，各省、市結(jié)合本地實際情況，以估價原則、

估價方法理論為基礎(chǔ)，制定了各自的具體辦法。例如：××市政府

根據(jù)被拆遷房屋的不同用途、不同結(jié)構(gòu)、不同區(qū)位制定了住宅平房、

簡易樓房、單元成套樓房和非住宅房屋等不同拆遷補償估價標(biāo)準(zhǔn)，

實踐證明這些標(biāo)準(zhǔn)簡明、實操性強。估價人員在××市地區(qū)進行拆

遷補償估價則應(yīng)執(zhí)行××市政府及有關(guān)部門制定的估價標(biāo)準(zhǔn)。

市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交

易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)

構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格(《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意

見》第十三條)。

拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政

府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的

房地產(chǎn)狀況進行(《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十四條)。

針對一些建設(shè)項目的特殊性，地方政府也往往制定相應(yīng)的規(guī)定，

估價人員在估價時必須遵從。

㈢ 城市房屋拆遷補償估價實踐中應(yīng)注意的幾個問題

在拆遷補償估價實踐中，應(yīng)特別注意以下幾個問題：

⑴ 拆遷估價委托人必須合法

《條例》第四條明確了拆遷人的合法性：“本條例所稱拆遷人，

是指取得房屋拆遷許可證的單位。”

《條例》第六條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證

后，方可實施拆遷。”

⑵ 拆遷估價對象必須合法

① 《條例》第九條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確

定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。”即估價對象應(yīng)為拆

遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)的土地和房屋。

② 《條例》第二條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的

單位和個人，不得進行下列活動：

Ⅰ 新建、擴建、改建房屋;

Ⅱ 改變房屋和土地用途;

Ⅲ 租賃房屋。”

違反上述規(guī)定者，則應(yīng)視為估價對象不合法。

⑶ 拆遷補償估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價目的和估價時點

① 價值標(biāo)準(zhǔn)：為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查

封等因素的影響。

② 估價目的：根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規(guī)定，

拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估

其房地產(chǎn)市場價格。”

③ 估價時點：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、

分期分段實施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。

⑷ 拆遷補償估價價格內(nèi)涵

根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第三條，房屋拆遷評估價

格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置

補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房

屋內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆

遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市

人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金

額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評

估確定。

⑸ 幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價

① 拆遷估價對象為代管產(chǎn)，估價時應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝像存檔，

并辦理證據(jù)保全。

② 遷估價中涉及軍產(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文

物古跡等應(yīng)將估價對象拍照或攝像存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)

定辦理。

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