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房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習(xí)題

房地產(chǎn)估價報告

項(xiàng)目名稱：××市××區(qū)××路66號綜合樓(地下室及地上一至十二層)房地產(chǎn)價值評估

委托方：××人民法院

估價方：××房地產(chǎn)評估有限公司

估價人員：×××　×××

估價作業(yè)日期：×××

估價的假設(shè)和限制條件

一、估價假設(shè)條件

(一)本次估價參考公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)確定其客觀合理價格，但考慮到短期強(qiáng)制處分(快速變現(xiàn))等因素的影響，其拍賣底價可能會低于其市場價值。

(二)本次估價基于以下概念：

所稱估價，是指專業(yè)估價人員。根據(jù)估價目的，遵循估價原則，運(yùn)用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對估價對象的客觀合理價格進(jìn)行估算、制定的活動。

所稱客觀合理價格，是指對應(yīng)于某種估價目的特定條件下形成或成立的正常價格，它能夠?yàn)楫?dāng)事人或社會一般人所信服和接受，通?？陀^合理價格是指在公開市場上形成或成立的價格。

公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較為充裕的時闖，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。

同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，估價結(jié)果的客觀合理價格也會有所不同。

本次價格評估，采用基于市場的價值標(biāo)準(zhǔn)，但報告使用者需考慮短期強(qiáng)制處置等因素，估價對象拍賣價格可能會低于其市場價格。

二、估價限制條件

(一)本估價報告是為委托方拍賣估價對象提供價格參考，若改變估價目的及使用條件需向本評估機(jī)構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價。

(二)房地產(chǎn)拍賣底價由法院根據(jù)有關(guān)法規(guī)確定。

(三)本房地產(chǎn)估價報告經(jīng)估價機(jī)構(gòu)加蓋公章并由估價師簽字后方可使用。

(四)按有關(guān)規(guī)定本估價報告自估價目期起半年內(nèi)有效。隨著時間推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化，估價對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。中大網(wǎng)校論壇

(五)本次估價所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬、土地使用權(quán)面積及建筑面積資料由委托方提供，委托方對其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。由于委托方提供資料不實(shí)造成的失誤，受托方不承擔(dān)責(zé)任。

(六)估價人員對估價對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對估價對象現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估估價對象的勘察，限于估價對象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對木質(zhì)工程、其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。此外，評估人員也沒有組織對電子空調(diào)或其他設(shè)備等服務(wù)性設(shè)施進(jìn)行測試的責(zé)任。

(七)遵循國際評估準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容，估價報告僅按既定目的提供給委托方使用。評估人員對委托方負(fù)有這樣的責(zé)任：作為一名稱職的估價人員，他將熟練地運(yùn)用專業(yè)技術(shù)，仔細(xì)、勤奮地編制估價報告。

(八)特殊說明事項(xiàng)

(1)估價對象土地使用權(quán)類型原為劃撥，根據(jù)委托方提供的××地房證第×××號，估價對象已辦理國有土地使用設(shè)定出讓手續(xù)，土地使用權(quán)設(shè)定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，設(shè)定出讓用途為工業(yè)，應(yīng)繳交的出讓金為3585844.88元。本報告中有關(guān)土地出讓年限均以上述為準(zhǔn)。另根據(jù)委托方提供的××市國土資源與房產(chǎn)管理局于2002年4月22日出具的協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)載明：拍賣估價對象時，應(yīng)從拍賣價款所得中優(yōu)先扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金人民幣3585844.88元，土地用途仍為工業(yè)。

(2)估價對象批準(zhǔn)用途為工業(yè)用途，雖現(xiàn)用途為商業(yè)、辦公、酒店，但至估價時點(diǎn)，委托方、產(chǎn)權(quán)人、承租人均未提供估價對象改變用途有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。本次按批準(zhǔn)用途——工業(yè)用途評估。并充分考慮造價、租金等對價值的影響。

(3)如本次評估對象能按現(xiàn)狀用途商業(yè)補(bǔ)辦變更手續(xù)，其一層價值初估預(yù)計為6000～6500元/㎡(含應(yīng)向政府補(bǔ)交的土地出讓金按樓面價約2100元/㎡)，二層價值在3800～4000元/㎡(含應(yīng)向政府補(bǔ)交的土地出讓金接樓面價約1680元/㎡)。該數(shù)據(jù)僅供委托方參考。

(4)根據(jù)委托方提供的租賃合同，權(quán)屬人××廠與××有限公司簽訂了20年的租賃合同，租賃期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已將該大樓按酒店，辦公、商業(yè)等用途進(jìn)行改造并裝修。本次評估遵循合法原則，評估中未考慮租賃合同及改變用途對估價對象價格的影響。

(九)本評估報告估價結(jié)果為設(shè)定完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的市場價值，其中包括應(yīng)補(bǔ)交的地價款。因此拍賣成交后，應(yīng)先按設(shè)定出讓合同規(guī)定扣除需補(bǔ)交的地價款。

(十)本估價報告書一式五份全部交于委托方。

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