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2010年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理考試真題8

發(fā)表時間:2011/10/19 11:31:59 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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2010 年 房地產(chǎn)估價師考試  經(jīng)營與管理考試真題

四、計算題(共2題,20分。要求列出算式和計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的,不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答)

(一)某家庭計劃5年后購買一套120㎡的新建住房,該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下:

(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計息)(8分)

(二)張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案:購買房價為600萬元的商鋪,首付款為總價的50%,其余為銀行提供,其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款,還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同,李某承租該商鋪,租賃期限力19年,首年租金為150萬元,每隔5年租金上漲5%,年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費用為租金收入的25%.

乙方案:購買總價為400萬元的寫字樓,購房款全部為張某的自有資金,于第1年年初一次性付清,該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同,楊某承租該寫字樓,租賃期限為19年,其中前10年的年租金為120萬元,后9年的年租金為190萬元,年租金在每年年初一次性支付,該寫字樓的年經(jīng)營費用為35萬元。

以上兩個方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入,張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。

1.編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。

2.試評價甲、乙兩個方案的可行性,并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個方案的優(yōu)劣。(12分)

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