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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程,全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn), 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!
⑴ 成本導(dǎo)向定價(jià)
成本加成定價(jià)法。指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。加成的含義就是一定比率的利潤(rùn)。這是最基本的定價(jià)方法。
目標(biāo)定價(jià)法。指根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的一種方法。目標(biāo)定價(jià)法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷售水平上預(yù)期的總成本和總收入。
⑵ 購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)
認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法。是房地產(chǎn)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。用這種方法定價(jià)的房地產(chǎn)商認(rèn)為定價(jià)的關(guān)鍵
是顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知,而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。它們利用市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的非價(jià)格變量,在購(gòu)買者心目中確立認(rèn)知價(jià)值,并要求所制定的價(jià)格必須符合認(rèn)知價(jià)值。
價(jià)值定價(jià)法。指確定的價(jià)格對(duì)于消費(fèi)者來說,代表著"較低(相同)的價(jià)格,相同(更高)的質(zhì)量",即"物美價(jià)廉"。價(jià)值定價(jià)法不
僅是制定的產(chǎn)品價(jià)格比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低,而且是對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)的重新設(shè)計(jì),造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象,同時(shí)也能使公司成為真正的低成本開發(fā)商,做到"薄利多銷"或"中利多銷"
⑶ 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)
房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其異質(zhì)性,與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)商有較大的自由度決定其價(jià)格。房地產(chǎn)商品的差異化也使得購(gòu)買者對(duì)價(jià)格差
異不是十分敏感。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,公司相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)者總要確定自己在行業(yè)中的適當(dāng)位置,或充當(dāng)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者、或充當(dāng)市場(chǎng)挑戰(zhàn)
者、或充當(dāng)市場(chǎng)跟隨者、或充當(dāng)市場(chǎng)補(bǔ)缺者。相應(yīng)的,公司在定價(jià)方面也要盡量與其整體市場(chǎng)營(yíng)銷策略相適應(yīng),或充當(dāng)高價(jià)角色、或
充當(dāng)中價(jià)角色、或充當(dāng)?shù)蛢r(jià)角色,以應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法。領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法實(shí)際上是一種定價(jià)策略,處于市場(chǎng)領(lǐng)
導(dǎo)者地位的房地產(chǎn)開發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法。通常情況下,如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中踞龍頭老大地位,實(shí)力雄厚,
聲望極佳,就具備了采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法的條件,使其制定的價(jià)格在同類物業(yè)中居較高的價(jià)位。
挑戰(zhàn)定價(jià)法。當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí),如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多,則認(rèn)為該開發(fā)商采用了
挑戰(zhàn)定價(jià)法。如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力,或者是其成本較低,或者是其資金雄厚,則房地產(chǎn)商可以采用挑戰(zhàn)定價(jià)法,雖然利潤(rùn)較低,但可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額,提高聲望,以爭(zhēng)取成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。
隨行就市定價(jià)法。指房地產(chǎn)商按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平定價(jià)的方法。市場(chǎng)追隨者在以下情況下往往采用這
種定價(jià)方法:
①難以估算成本;
②公司打算與同行和平共處;
③如果另行定價(jià),很難了解購(gòu)買者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本公司的價(jià)格的反應(yīng)。采
用隨行就市定價(jià)法,公司在很大程度上就是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)的,而不太注重自己產(chǎn)品的成本或需求。
三、制定宣傳與廣告策略
在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的,是通過該項(xiàng)工作讓潛在的房地產(chǎn)使用者或置業(yè)投資者認(rèn)識(shí)自己所營(yíng)銷的
物業(yè),影響其購(gòu)買或投資行為及決策,盡可能快速銷售自己所推銷的物業(yè)以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)持有者的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。從中可以看出,這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)極大地依賴于有效的市場(chǎng)宣傳工作。
㈠ 市場(chǎng)宣傳策略
宣傳作為促銷組合因素之一,在刺激目標(biāo)顧客對(duì)企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的需求、增加銷售、改善形象、提高知名度等方面,都起著十分重要的作用。
美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)定義委員會(huì)把宣傳定義為:"宣傳是指發(fā)起者無需花錢,在某種出版媒體上發(fā)布重要商業(yè)新聞,或者在廣播、
電視中和銀幕、舞臺(tái)上獲得有利的報(bào)道、展示、演出,用這種非人員形式來刺激目標(biāo)顧客對(duì)某種產(chǎn)品、服務(wù)或商業(yè)單位的需求。"宣
傳作為一種促銷工具,具有以下重要作用:
①賣主可以利用宣傳來介紹新產(chǎn)品、新品牌,從而打開市場(chǎng)銷路;
②當(dāng)某種產(chǎn)品的市場(chǎng)需求和銷售下降時(shí),賣主可利用宣傳來恢復(fù)人們對(duì)該產(chǎn)品的興趣,以
增加需求和銷售;
③知名度低的企業(yè)可利用宣傳來引起人們的注意,提高其知名度;
④公共形象欠佳的企業(yè)可利用宣傳來改善形象;
⑤國(guó)家也可利用宣傳來改善國(guó)家形象,吸引更多的外國(guó)觀光者和外國(guó)資本,或爭(zhēng)取國(guó)際支援。為提高宣傳效果,加強(qiáng)宣傳管理,房地
產(chǎn)企業(yè)在制定宣傳策略時(shí)應(yīng)作好以下工作:
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