為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

例題：房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的( )的價格。

A、開發(fā)成本

B、權(quán)益

C、物質(zhì)實(shí)體

D、B和C

答案：B

3、區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。

其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離?，F(xiàn)在，人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。

如果區(qū)位不同，價值可能有很大的不同。

例題：人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是：

A、空間直線距離

B、交通路線距離

C、交通時間距離

D、至市中心距離

答案：C

(三)、房地產(chǎn)的存在形態(tài)

房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸

納起來，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：

1、 土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時也需要把它單獨(dú)看待，只評估其中的土地價值。

例如，為征收土地稅費(fèi)或者確定劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場需 要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等的數(shù)額，就只單獨(dú)評估土地的價值。而對于有建筑物的土地，在具體估價中如何單獨(dú)看待土地，

有兩種做法：

(1)無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地;

(2)考慮建筑物存在對土地價值的影響。

例題：某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆除費(fèi)用和殘值分別為300元/平方米和50元/平方米，則該宗土地的減價修正額為( )元/平方米。

A、50

B、250

C、300

D、350

答案：D

2.建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨(dú)看待，只評估其中的建筑物價值。例如，在房地產(chǎn)投保火災(zāi)險時評估其保險價值，災(zāi)害發(fā)生后評估其損失，

為計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價等，都只單獨(dú)評估建筑物的價值。在具體估價中如何單獨(dú)看待建筑物，

有2種做法：

(1)無視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”;

(2)考慮土地存在對建筑物價值的影響。

例題：某宗房地產(chǎn)的總價值100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投火災(zāi)險，起投保價值應(yīng)為( 　)萬元。

A、100

B、70

C、60

D、40

答案：B

3.房地，當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，估價時也把它們作為一個整體來看待。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價中，建筑物已開始建設(shè)但尚未建成的房地產(chǎn)，即“在建工程”(包括停緩建工程)，往往成為估價對象;

也有要求對正在開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)，但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，如期房(雖然稱為期房，但實(shí)際上包含土地)進(jìn)行估價;還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對已經(jīng)消失的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，

如對人為引起火災(zāi)或者碰毀他人房屋進(jìn)行的損失價值或損失程度評估;估價對象也可能是房地產(chǎn)的某一部分，如某個樓層、某套住房或其中的裝修裝飾部分;

另外，房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價值，如為某一可供直接使用的賓館或辦公樓的交易做估價，該評估價值除了包含該賓館或辦公樓

的建筑物及其基地的價值，還可能包含其中的設(shè)施、設(shè)備(如室內(nèi)配備的家具、電視機(jī)、電話機(jī)等)的價值。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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