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⑷ 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在許多擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)，在尋求合作者。因此，對(duì)于擁有資金但缺少土地資源的

開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購(gòu)或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲得土地使用權(quán)的一種重要的方式。

二、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可

㈠ 土地出讓過(guò)程中的規(guī)劃管理

出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

及附圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度;建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、

須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開(kāi)發(fā)期限及其他要求。附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、

標(biāo)高，出入口位置，建筑界限及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件?！兑?guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》及其附圖或《審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)》

及其附圖，是城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。土地使用

權(quán)受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，必須持有附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。

㈡ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)"建設(shè)用地規(guī)劃許可證"及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及

初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)"建設(shè)工程規(guī)劃許可證"等方面。

⑴ 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。開(kāi)發(fā)商首先須持計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)文件、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請(qǐng)用地的函件、工程情況

簡(jiǎn)要說(shuō)明和選址要求、擬建方案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目意向位置的1:2000或1:500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選

址、定點(diǎn)申請(qǐng)，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見(jiàn)表。開(kāi)發(fā)商請(qǐng)有關(guān)部門填好征詢意見(jiàn)表后，持該征詢意

見(jiàn)表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報(bào)城市規(guī)

劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)》。

⑵ 申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商持城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件(使用城市國(guó)有土地時(shí)，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見(jiàn))、1:2000或

1:500的地形圖、《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。經(jīng)城市規(guī)

劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

⑶ 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。開(kāi)發(fā)商需持城市計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)、開(kāi)發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目的說(shuō)明、擬建方案示意圖、地形

圖(單位建筑1:500，居住區(qū)1:2000，其中一份畫(huà)出用地范圍)和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部

門提出申請(qǐng)，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》及用地紅線圖?！兑?guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》主要規(guī)定了征地面

積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個(gè)數(shù)等。

⑷ 設(shè)計(jì)方案審批階段。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì)，然后持設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、項(xiàng)目

各設(shè)計(jì)方案的總平面圖(單位建筑l:500、居住區(qū)l:2000，其中一份畫(huà)出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1:100或1:200)、

方案說(shuō)明書(shū)及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳

細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并提出修改或調(diào)整意見(jiàn)。之后，開(kāi)發(fā)商根據(jù)審查意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報(bào)城市管理部門審批。審批通過(guò)后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)"規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書(shū)"。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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