為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度與政策精講

成本法(一)

一、內(nèi)容提要

1、成本法的基本原理;

2、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成;

3、成本法的基本公式;

4、重新購(gòu)建價(jià)格。

二、考試要求

1、熟悉成本法的基本原理　房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購(gòu)建價(jià)格;

2、掌握成本法的基本公式。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第五章　成本法

第一節(jié) 成本法的基本原理

一、成本法的概念和理論依據(jù)

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法，所以，成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是人們通常所認(rèn)為的成本，而是價(jià)格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來(lái)判定其具體所指。

成本法的理論依據(jù)，可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。從賣方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入。具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。

從買方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建造(或者委托另外的人開發(fā)建造)。

由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開發(fā)建造已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建造所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。由此，我們就可以根據(jù)開發(fā)建造估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來(lái)估算其價(jià)格。

例題：從賣方角度看，成本法的理論依據(jù)為( )

A、成本費(fèi)用價(jià)值論; B、替代原理; C、效用價(jià)值論; D、預(yù)期原理。

答案：A

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度與政策精講

更多房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)資料

更多關(guān)注：考試培訓(xùn)  模擬試題  考試論壇  免費(fèi)短信提醒

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)