三、2011 年房地產(chǎn)估價(jià)師考試  經(jīng)營(yíng)與管理自測(cè)題判斷題(共15題，每題1分。用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1、不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣投資的期望收益相同，那么無(wú)論選擇何種投資途徑都是合理的。( )

2、在總承包條件下，分包商由總承包商自行選擇，開發(fā)商無(wú)權(quán)干涉。( )

3、動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。( )

4、機(jī)會(huì)成本是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會(huì)的收益。( )

5、當(dāng)項(xiàng)目竣工后，由開發(fā)商和承包商共同簽發(fā)工程竣工證書。( )

6、資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大，但比設(shè)施管理要小。( )

7、為了及時(shí)總結(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀況，物業(yè)管理公司需經(jīng)常對(duì)物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。( )

8、對(duì)已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以有條件地進(jìn)行預(yù)售。( )

9、在用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，其結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于對(duì)各變量的變化范圍和變化概率估計(jì)的準(zhǔn)確性。( )

10、通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響，沒(méi)有正面影響。( )

11、資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的必要補(bǔ)償。( )

12、稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，是根據(jù)房地產(chǎn)的壽命周期確定的。( )

13、在開發(fā)商與承包商之間的各種合同文件的履行過(guò)程中，有關(guān)工程的洽商、變更等書面文件，優(yōu)先于合同通用條款。( )

14、在招標(biāo)工程交底及答疑時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該向投標(biāo)人介紹工程概況、明確質(zhì)量要求、交待工程標(biāo)底。( )

15、如果開發(fā)商未按要求提供保險(xiǎn)，則開發(fā)商可代其投保，并從支付給承包商的款項(xiàng)中扣回開發(fā)商支付的保險(xiǎn)費(fèi)。( )

四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。)

1、某家庭購(gòu)買一套單價(jià)為2800元/m2、面積為120m2的住宅。銀行為其提供了20年的固定利率住房抵押貸款，貸款額度為房?jī)r(jià)的70%、利率為6%，按月等額償還。另知，從1995年到2001年消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)依此為100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作為計(jì)算通貨膨脹的依據(jù)，并假定貸款期限內(nèi)的年平均通貨膨脹率等于1995年到2001年間的年平均通貨膨脹率，基年為2001年末。

問(wèn):(1)該家庭的月還款額為多少?

(2)若考慮通貨膨脹的影響，銀行所獲月還款額的實(shí)際價(jià)值(相對(duì)于基年)是多少?

2、某投資者擬以一次性付款的方式購(gòu)買價(jià)格為1200萬(wàn)元的一出租公寓20年的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，用于出租經(jīng)營(yíng)。第一年投入裝修費(fèi)300萬(wàn)元并完成裝修;第二年開始出租，當(dāng)年的月租金收入為25萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的1/3;此后一段時(shí)期內(nèi)，租金收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均以每年5%的比例遞增;從第11年起，租金收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用穩(wěn)定在第10年的水平上。若投資者期望的目標(biāo)收益率為13%，貸款利率為8%，折現(xiàn)率為10%。試列出項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目是否可行(假設(shè)購(gòu)樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末)。

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