(一)房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的資金或實物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。

由于土地和房屋空間可以承載人類的生產(chǎn)和生活等社會經(jīng)濟活動，土地資源又是稀缺的資源，因此圍繞持有房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權益的投資活動是人類最早的投資活動之一，不管這種投資活動是源于自用還是出租經(jīng)營目的。

(二)房地產(chǎn)投資的分類

房地產(chǎn)投資可以根據(jù)不同的標準進行分類，不同投資類型既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照如下標準分類。

1.按投資主體劃分

根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非營利機構投資、企業(yè)投資和個人投資。不同投資主體的投資目的有顯著差異，政府投資和非營利機構投資更注重房地產(chǎn)投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等。企業(yè)投資和個人投資則更注重經(jīng)濟效益，如寫字樓投資、商品住宅投資等。

2.按經(jīng)濟活動類型劃分

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。房地產(chǎn)業(yè)的中介服務和物業(yè)管理活動等也涉及投資行為，但通常不屬于房地產(chǎn)投資研究的范疇。

3.按物業(yè)類型劃分

按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業(yè)投資。

(1)居住物業(yè)投資

居住物業(yè)是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括公共住房和商品住房。公共住房中，又可細分為面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收人家庭出售的經(jīng)濟適用住房以及面向中等收入家庭的限價商品住房和公共租賃住房等多種類型。商品住房中，又可細分為普通住宅、高檔住宅、公寓和別墅等。居住物業(yè)投資主要表現(xiàn)為開發(fā)投資，將建成后的住房出售給購買者，而購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量購買者將所購買的住房作為投資，出租給租戶使用。由于人人都希望擁有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風險也相對較小。

值得指出的是，隨著政府住房保障制度的完善以及公共住房需求的增加，通過與政府部門或機構合作開發(fā)建設公共住房用于出租或出售，將逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)投資者的重要投資選擇。

(2)商用物業(yè)投資

商用物業(yè)又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，是指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)，包括寫字樓、零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心等)和出租公寓等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商用物業(yè)投資的開發(fā)出售模式，即將建成后的商用物業(yè)分割產(chǎn)權銷售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)持有或整體出售給機構投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式越來越成為一種趨勢。由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長期投資，且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關。

商用物業(yè)市場的繁榮除了與當?shù)卣w社會經(jīng)濟狀況相關，還與工商貿易、金融保險、咨詢服務、旅游等行業(yè)的發(fā)展狀況密切相關。這類物業(yè)交易涉及的資金數(shù)量巨大，所以常在機構投資者之間進行。物業(yè)的使用者多用其提供的空間進行商業(yè)經(jīng)營，并用部分經(jīng)營所得支付物業(yè)租金。由于商用物業(yè)內經(jīng)營者的效益在很大程度上受其與市場或客戶接近程度的影響，所以位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。

(3)工業(yè)物業(yè)投資

工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。工業(yè)物業(yè)投資既有開發(fā)出售市場，也有開發(fā)一持有出租經(jīng)營市場。將有限的資金集中用于生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)而不是用于購置工業(yè)物業(yè)，是許多現(xiàn)代企業(yè)運營的潮流和趨勢。用于出租經(jīng)營的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

一般來說，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設計需要符合特定工藝流程的要求和設備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉手交易。高新技術產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強的適應性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)的以自用為主的倉儲用房也越來越多地用于出租經(jīng)營，成為工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。

(4)酒店和休閑娛樂設施投資

酒店和休閑娛樂設施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。嚴格的說，這類物業(yè)投資也屬于商用物業(yè)投資，但其在經(jīng)營管理服務活動上的特殊性，又使得其成為一種獨立的物業(yè)投資類型。對酒店和休閑娛樂設施而言，其開發(fā)投資活動和經(jīng)營管理活動的關聯(lián)更加密切。以酒店為例，在其初始的選址和規(guī)劃設計階段，負責未來運營管理的酒店管理公司就會成為開發(fā)隊伍的重要成員。

(5)特殊物業(yè)投資

特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場交易很少，這類物業(yè)投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。

值得指出的是，按照區(qū)域分類的房地產(chǎn)投資，越來越受到業(yè)界重視。因為即便是伺一種物業(yè)類型，在不同的市場區(qū)域，其投資特性也會有顯著差異。以2017年初的中國住房市場為例，一線城市和熱點二線城市，由于供給不足導致的價格上漲壓力非常大，但普通二線城市和大部分三四線城市，則面臨需求不足、供給過剩的去庫存壓力。因此，按區(qū)域差異對房地產(chǎn)投資進行分類，也是非常有意義的。目前，除了一二三四線城市的投資區(qū)域劃分，還有東中西部、城市群內和城市群外等劃分方式。隨著中國投資者走出去速度的加快，國內和國際的劃分也越來越重要。據(jù)世邦魏理仕( CBRE)統(tǒng)計，2016年中國境外房地產(chǎn)投資規(guī)模達到280億美元，排在前3位的投資目的地依次是美國、中國香港和英國，按金額排序的投資物業(yè)類型依次是寫字樓、酒店、工業(yè)、商業(yè)零售和居住物業(yè)等。

(三)房地產(chǎn)投資的特性

受制于房地產(chǎn)的不可移動性、異質性和弱流動性等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。

1.區(qū)位選擇異常重要

房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風險不僅受地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。人們常說位置決定了房地產(chǎn)的投資價值，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在，就是強調了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。只有當房地產(chǎn)所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當?shù)拈_發(fā)利潤、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收益、使租戶方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并具有支付租金的能力時，這種投資才具備了基本的可行性。

房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域對投資者也很重要。一宗房地產(chǎn)的投資價值高低，不僅受其當前租金或價格水平的影響，而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會經(jīng)濟和環(huán)境等因素密切相關。很顯然，投資者肯定不愿意在經(jīng)濟面臨衰退、人口不斷流失、城市功能日漸衰退、自然環(huán)境日益惡化的區(qū)域進行房地產(chǎn)投資。因此，投資者在進行投資決策時，不僅關心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的地理特性，而且十分重視分析和預測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。對于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風險。

2.適于進行長期投資

土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。

房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指地上建筑物對房地產(chǎn)價值持續(xù)產(chǎn)生貢獻的時間周期。對于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結構構件和設備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時間。

自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。從理論上來說，當物業(yè)維護費用高到不能用其所得租金收入支付時，干脆就讓它空置在那里。但實際情況是，如果物業(yè)維護狀況良好，其較長的自然壽命可以使投資者從一宗房地產(chǎn)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命，因為如果對建筑物進行一些更新改造，改變建筑物的使用性質或目標租戶的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。

因此，許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項長期投資，從開發(fā)建設開始，就重視其長期投資價值的創(chuàng)造、維護和保持，以使得房地產(chǎn)投資項目的全壽命周期利益最大化。

3.需要適時的更新改造

從持有房地產(chǎn)作為長期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場競爭中處于有利的地位。這就要求投資者適時調整房地產(chǎn)的使用功能，以適應市場環(huán)境的變化。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時調整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。例如，寫字樓的租戶需要更方便的網(wǎng)絡通信服務，那就可以通過升級現(xiàn)有網(wǎng)絡通信設施來滿足這種需求;購物中心的租戶需要改善消費者購物環(huán)境、增加商品展示空間，那就可以通過改造購物中心的空間布局來滿足這些需求;公寓內的租戶希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來解決這一問題。

按照租戶的意愿及時調整或改進房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租戶的吸引力。對投資者來說，如果不愿意進行更新改造投資或者其所投資房地產(chǎn)的可改造性很差，則意味著投資者會面臨著較大的投資風險。

4.易產(chǎn)生資本價值風險

異質性是房地產(chǎn)的重要特性，市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同。兩幢建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩幢采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街狀況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗房地產(chǎn)的租金水平和出租率等方面。

房地產(chǎn)的異質性，也導致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風險。因此，房地產(chǎn)投資者除了需要聘請專業(yè)房地產(chǎn)估價師幫助其進行價值判斷以外，還要結合自身的眼光、能力和經(jīng)驗進行獨立判斷，因為相同市場價值的房地產(chǎn)卻有著因人而異的投資價值。

5.變現(xiàn)性差

變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內無損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動性特征密切相關。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平在逐漸提高，但也不能從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的弱點。

房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的原因，與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的本質特性密切關聯(lián)。一方面，由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購買者也會存在對種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進行多次搜尋才能實現(xiàn)物業(yè)與購買者偏好的匹配;另一方面，對于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價格都存在差異，因此只有經(jīng)過一段時間的搜尋和議價，實現(xiàn)買賣雙方心理承受價格的匹配，才有可能達成交易。而房地產(chǎn)價值量大所導致的買賣雙方交易行為的謹慎，以及房地產(chǎn)市場的交易分散、信息不完備程度高等特點，又進一步延長了搜尋時間。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因為無力及時償還債務而破產(chǎn)。

6.易受政策影響

房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調整房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易和使用過程中的法律關系和經(jīng)濟利益關系。

而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)投資者很難避免這些政策調整所帶來的影響。政府土地供給、公共住房、房地產(chǎn)金融、財政稅收和市場規(guī)制等政策的調整，都會對房地產(chǎn)的市場價值，進而對房地產(chǎn)投資意愿、投資效果產(chǎn)生影響。

7.依賴專業(yè)管理

房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租戶、租約、維護維修、安全保障等問題，即使置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準物業(yè)資產(chǎn)管理公司的管理計劃，與物業(yè)資產(chǎn)管理公司一起制定有關的經(jīng)營管理策略和指導原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、會計師、律師等提供專業(yè)服務，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

8.存在效益外溢和轉移

房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。例如城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值;城市棚戶區(qū)改造、城中村改造等大型城市更新項目的實施，也會使周邊房地產(chǎn)的市場價值大大提高。從過去的經(jīng)驗來看，能準確預測到政府大型公共設施建設并在附近預先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。

(四)房地產(chǎn)投資的作用

房地產(chǎn)投資的作用，可以從全社會及投資者自身兩個角度來理解。

從社會的角度看，房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資，對一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟增長、就業(yè)機會創(chuàng)造以及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，均具有重要的帶動作用，對增加政府財政和稅收收入、改善人民居住水平和社會福利、提高城市公共品質量和城市空間使用效率等，均能做出重要貢獻。

從投資者的角度看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，投資者可以通過房地產(chǎn)投資，獲得經(jīng)常性的租金收入和資本增值，降低其投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響。因此，房地產(chǎn)投資通常被投資者視為進行財富積累、實現(xiàn)財富價值最大化的重要途徑，是最理想的投資渠道之一。此外.投資者通過房地產(chǎn)投資，還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽。

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