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2012年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講14

發(fā)表時間:2011/10/31 11:02:39 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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事宜的方式。

《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定:“采取雙方協(xié)議

方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低

價。”需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式,國家作價人股授權(quán)經(jīng)營。

㈢ 轉(zhuǎn)讓以劃拔方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的土

地使用權(quán)出讓金

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定:“以劃撥方式

取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定,報有批

準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受

讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出

讓金。”

二、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的特點(diǎn)

國有土地使用權(quán)出讓價格評估與其他目的的估價相比,有以下

特點(diǎn):

⑴ 國有土地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

國有土地使用權(quán)出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行

為。例如,國有土地使用權(quán)拍賣就是屬于自主性拍賣,拍賣的時機(jī)、

底價都由土地出讓方根據(jù)市場情況自主確定,如果未達(dá)到拍賣底價,

出讓方可以收回拍賣標(biāo)的,另行拍賣。強(qiáng)制拍賣則不同,拍賣的時

機(jī)是由強(qiáng)制執(zhí)行者(例如法院)規(guī)定的,拍賣底價也是由強(qiáng)制執(zhí)行者

委托估價機(jī)構(gòu)確定的,拍賣標(biāo)的的原業(yè)主對此完全沒有發(fā)言權(quán),即

使拍賣不成功,強(qiáng)制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行,例如將標(biāo)

的作價轉(zhuǎn)讓。

因此,強(qiáng)制拍賣底價評估時要考慮其短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時

造成的價格折減,而土地使用權(quán)出讓拍賣底價評估則可以完全采用

公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

⑵ 估價時點(diǎn)一般為估價作業(yè)日期以后某一時點(diǎn)

國有土地使用權(quán)出讓價格的評估和確定,是其土地出讓行為成

立的必要前提和預(yù)先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管

部門在對所在城市國有土地使用權(quán)出讓前,需要對其宗地出讓價格

或出讓底價進(jìn)行評估。拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時,其拍賣底

價估價時點(diǎn)為宗地拍賣出讓日。招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時,

其招標(biāo)底價估價時點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日。協(xié)議方式出讓國有土地使

用權(quán)時,其協(xié)議底價估價時點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得

的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時,補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價時點(diǎn),為

受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。

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