2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(網(wǎng)友)

1、土地重新購建價(jià)格數(shù)據(jù)肯定記不到了，說不定考試當(dāng)天回憶能夠記到。思路應(yīng)該是，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)：土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格*建筑物折舊，即，土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格*(49/60)

2、80萬元的房產(chǎn)，2萬非房產(chǎn)成分，首付一半，另外一半一年后支付。

這個(gè)記得折現(xiàn)率是6%，不知道對(duì)不，不然就是8%。應(yīng)該是40+40/1.06=77.736, 77.736-2=75.74?？紙錾蠒r(shí)間緊，太緊張了，我也不知道自己當(dāng)時(shí)計(jì)算正確沒有了。

3、還有一題非正常稅費(fèi)的，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整。一個(gè)調(diào)整是非正常稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的調(diào)整，應(yīng)該是兩個(gè)調(diào)整，然后連乘。我應(yīng)該是計(jì)算出錯(cuò)，沒有找到合適答案。

39+39/1.06=75.79,這個(gè)選擇哪個(gè)答案啊?是不是A

對(duì)，單選有道求報(bào)酬率的!還有道求純粹房地產(chǎn)交易價(jià)格(扣除非房地產(chǎn)成分)!所以，單選又增加這兩道

報(bào)酬率那個(gè)是7.78%吧

還有哈，好像是第二頁的最后一道單選 合法是指..我選依法判定估價(jià)對(duì)象合法

接著第三頁的第一題是問估價(jià)中什么最先確定?(記憶很模糊了)，反正是選A 估價(jià)目的

好像是最后一道單選吧，我還記得選C呢，就是那個(gè)資料存檔10銷毀的!

單選 還有個(gè)房產(chǎn)公司做評(píng)估要買地什么 選投資價(jià)值

還有個(gè)好像是什么告訴使用面積，轉(zhuǎn)換成建筑面積?

不是那個(gè)扣除家具，求純粹房地產(chǎn)價(jià)值哦，當(dāng)中涉及使用面積跟建筑面積換算，好像是1:0.75吧!

合法那題答案是B，選房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的狀況合法。見理論書合法原則那節(jié)。

計(jì)算題第二道，成本法，投資利息的計(jì)算，題目給的年利率是多少呀?

對(duì)了 判斷還有一個(gè)自有資金資本化率是稅前現(xiàn)金流量....可以按交易實(shí)例算... 我沒敢選

斷還有一題，房地產(chǎn)在區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)消費(fèi)不可移動(dòng)，所以經(jīng)濟(jì)位置也是固定不動(dòng)的 我選錯(cuò)的

判斷整理如下

1：“房地產(chǎn)評(píng)估還可以包括什么項(xiàng)目投資評(píng)估”，沒選

2：“按照房地產(chǎn)分?jǐn)偼恋貎r(jià)值的計(jì)算，” 沒選 數(shù)據(jù)差0.01。

3：“報(bào)酬率和折現(xiàn)率的性質(zhì)”， 錯(cuò)

4：“甲、乙土地，先計(jì)算樓面地價(jià)，然有一個(gè)是40年，一個(gè)是30年使用權(quán)，購買乙土地比甲土地更劃算” 對(duì)。

5：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到?jīng)]選。

6：交通時(shí)間、距離，”交通費(fèi)用什么的 錯(cuò)。

7：“接受估價(jià)委托后、受托機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該項(xiàng)目。” 錯(cuò)。

8：商品住宅成本不包含營業(yè)性用房，對(duì)

9、房地產(chǎn)在一定區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)消費(fèi)不可移動(dòng)，所以經(jīng)濟(jì)地位固定不變 錯(cuò)

10、平均發(fā)展速度持續(xù)上升或下降 大致數(shù)額相同 錯(cuò)

11、房地產(chǎn)的容易變現(xiàn)，通用性好的，獨(dú)立性好的等描述。對(duì)。

12、高層面積按房地價(jià)值分?jǐn)偅驗(yàn)椴顒e不大? 忘了

一個(gè)是:市場法是最可靠的，因?yàn)槭鞘袌鰞r(jià)格的體現(xiàn)。應(yīng)該答案是錯(cuò)

一個(gè)是，檔案十年即可銷毀，是錯(cuò)的

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