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2011房地產(chǎn)估價師資格考試《案例分析》習(xí)題10

發(fā)表時間:2011/5/16 8:33:22 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師課程,全面的了解房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2011年房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對您參加本次考試有所幫助!

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo),委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值,供其確定投標(biāo)價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員,在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后,還需做哪些專業(yè)工作?

答案:

1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價。(1分)

2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況(1分)。

3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本(1分)。

4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案(1分)。

5.根據(jù)開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售),運(yùn)用市場法(0.5分)和收益法等(0.5分),預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值(1分),調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用,如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等,測算土地價格(1分)。

6.選取可比實例進(jìn)行因素比較修正,確定土地比準(zhǔn)價格(1分)。

7.綜合兩種方法的結(jié)果,確定最終估價結(jié)果(1分)。

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求,撰寫并出具估價報告(1分)。

(二)某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場,該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得,用途為商業(yè),估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后,委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同,收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同;成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

答案:

1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同(1分);

(2)收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益,即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分(1分);

(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(1分)、財務(wù)費(fèi)用(含利息收益)(1分)及所得稅等(1分),包含了正常的商業(yè)利潤等(1分)。

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限(或者:土地使用終止年短于建筑物壽命終止年)(2分)。

3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點(diǎn)的(1分)社會平均(客觀)成本(1分)[或者:實際成本是歷史(1分)也不一定是社會平均(客觀)成本(1分)].

(三)某城區(qū)缺少辦公用房,兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠,兼并后自行將廠房改造、重顳裝修為辦公樓用于出租?,F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū),上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償,向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆迂管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》,甲公司可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)該如何解答?

甲公司可能提出的要求:

1.按改造后的辦公用途市場價值進(jìn)行評估(1分);

2.對辦公樓承租人損失進(jìn)行評估(1分);

3.對裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評估(1分)。

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可做的答復(fù):

1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估,評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失(2分);按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償(2分)。

2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn),可以按照改造后辦公用途評估,也可以評估辦公樓承租人的損失(2分)。

3.對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決(1分)。

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