一、問答題(共3題，每題10分)

(一)李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價值，估價結(jié)果為2300元/m2。

請問：

1.張某認為該估價結(jié)果偏低，你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/m2。張某認為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

物業(yè)名稱　A　B　C

建筑面積/m2　65　48　50

成交單價/(元/m2)　15500　14500　15000

成交日期　2007年9月　2007年8月　2007年10月

請問：

1.你認為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應(yīng)考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)

(三)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。

請問：

1.評估出租人權(quán)益價值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。

2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。

（責(zé)任編輯：fky）

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