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四、計(jì)算題(共2題,20分。要求列出算式、計(jì)算過程,需按公式計(jì)算的,要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的,不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。)
1.某商店的建筑面積為1000m2,土地使用年限為40年,從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同,租期為20年,月租金為150元/m2,租金支付方式為每2年一次性支付,支付時(shí)間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2,支付方式為每年年末一次性支付,預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5%,一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30%。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價(jià)值(房地產(chǎn)報(bào)酬率取8%)。(8分)
2.估價(jià)對(duì)象為一寫字樓,土地總面積1000m2,于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2,建成于2004年9月底,為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),建筑層高5m,沒有電梯,需評(píng)估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。搜集有關(guān)資料如下。
在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用,向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2,土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等為120元/m2,以上合計(jì)為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價(jià)格。該城市土地分為八個(gè)級(jí)別,城市邊緣土地為第八級(jí),而估價(jià)對(duì)象處于第六級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示:
(3)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購建價(jià)格為1800元/m2,估價(jià)對(duì)象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重新購建價(jià)格為140萬元,經(jīng)濟(jì)壽命為5年:設(shè)備的重新購建價(jià)格為100萬元,經(jīng)濟(jì)壽命10年:建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查,由于該寫字樓缺乏電梯,導(dǎo)致其出租率較低,僅為80%,月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%,正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的35%。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費(fèi)用60萬元,安裝費(fèi)用40萬元。同時(shí),由于該寫字樓的層高比正常層商要高,使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化,該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬元。試用成本法評(píng)估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。土地重新購建價(jià)格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報(bào)酬率為5%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%(如需計(jì)算平均值,請(qǐng)采用簡單算術(shù)平均法,小數(shù)點(diǎn)后保留兩位)。(12分)
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