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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程,全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn), 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析
估價(jià)對(duì)象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓,建筑面積為3853.05㎡,
土地面積為2294.5㎡。
1.坐落
估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號(hào),四至為:東臨××路,南靠××廣場(chǎng),西接××干休所,北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。
2.產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》,估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán),土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓,土地用途為辦公,土地使用年限為50年,從2003年6月30日至2053年6月29日,且約定不可續(xù)期。
3.土地狀況
土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡,地塊形狀規(guī)則,呈矩形,地勢(shì)平坦,土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平,即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊,土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。
4.建筑物狀況
估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),開敞式布局,建筑面積3 853.05㎡。
各層層高及功能為:一層層高3.6m,為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m,為辦公區(qū);五層層高3.3m,局部為辦公區(qū),局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為:外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國(guó)產(chǎn)品牌地磚,墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆,天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖,天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間,衛(wèi)生間地面鋪地磚,墻面貼瓷磚,天棚鋁扣板吊頂,TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗,主入口為白色鋼化平推玻璃門。
估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月,根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看,確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。
5.配套設(shè)施狀況
估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善,并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖:消防系統(tǒng)采用美國(guó)SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng),每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋,暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器,提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場(chǎng)背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價(jià)方法選用
估價(jià)對(duì)象所在的××市軟件園區(qū)域,房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍,同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多,市場(chǎng)依據(jù)充足,因此可選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí),該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中與估價(jià)對(duì)象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營(yíng),同一供需圈內(nèi)出租實(shí)例較多,容易獲得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù),根據(jù)估價(jià)對(duì)象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點(diǎn),可選用收益法進(jìn)行評(píng)估。
市場(chǎng)法的具體估價(jià)思路為:在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi),具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例,根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況,對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正,評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。
收益法的具體估價(jià)思路為:運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率,將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值,將各期現(xiàn)值累加來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。
六、估價(jià)測(cè)算過程
(一)市場(chǎng)法測(cè)算過程
1.選擇可比實(shí)例
經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。
實(shí)例A:軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓,地處××市軟件園,東臨數(shù)碼路,南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu),共四層,建筑面積為4 419㎡,辦公用途,成交價(jià)格為6 100元/㎡,成交日期為2008年6月20日,成交情況為正常交易(其他情況略)。
實(shí)例B:軟件廣場(chǎng)辦公樓,地處××市軟件園,北臨五一路,西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu),共四層,建筑面積為3 986㎡,辦公用途,成交價(jià)格為6 250元/㎡,成交日期為2008年4月5日,成交情況為正常交易(其他情況略)。
實(shí)例C:經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓,地處××市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),東臨長(zhǎng)春路,南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu),共四層,建筑面積為4 555㎡,成交價(jià)格為6 430元/㎡,成交日期為2008年5月16日,成交情況為正常交易(其他情況略)。
比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見表1。
可比實(shí)例
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估價(jià)對(duì)象
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A
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B
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C
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成交單價(jià)(元/㎡)
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待估
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