為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

其中，對于交易稅費非正常負擔的修正，只要調查、了解清楚了交易稅費非正常負擔的情況，然后依此計算即可。具體是將成交價格調整為依照政府有關規(guī)定，無規(guī)定的依照當地習慣，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。主要是把握下列2點：

1.正常成交價格-應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格

2.正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際付出的價格

例：一宗房地產的正常成交價格為2500元/平方米，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，則：

賣方實際得到的價格=2500—2500×7%=2325(元/平方米)

買方實際付出的價格=2500+2500× 5%=2625(元/平方米)

例：某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，

應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產交易的正常成交價格為：

正常成交價格一應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格

應由賣方負擔的稅費=正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率

陳艷5170例：某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產交易的正常成交價格為：

正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際付出的價格

應由買方負擔的稅費=正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率

房地產估價理論與方法比較法(二)

一、內容要求

1、交易日期修正;

2、房地產狀況修正;

3、求取比準價格;

4、比較法總結和運用舉例。

二、考試要求

掌握交易日期修正、房地產狀況修正和求取比準價格。

三、內容輔導

第六節(jié) 交易日期修正

一、交易日期修正的含義

可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是在估價時點時的房地產市場狀況下形成的。

如果成交日期與估價時點不同，房地產市場狀況可能發(fā)生了變化，價格就有可能不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種調整稱為交易日期修正。

交易日期修正實際上是房地產市場狀況修正。經過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

二、交易日期修正的方法

在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產價格可能發(fā)生的變化有3種情況：(1)平穩(wěn);(2)上漲;(3)下跌。當房地產價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進行交易日期修正。而當房地產價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期修正，以使其符合估價時點時的房地產市場狀況。

采用百分率法進行交易日期修正的一般公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數=在估價時點時的價格

其中，交易日期修正系數應以成交日期時的價格為基準來確定。假設從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價時點時，當可比實例的價格上漲的，為+T%;下跌的，為-T%)，則：

可比實例在成交日期時的價格×(1±T%)=在估價時點時的價格

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（責任編輯：中大編輯）

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