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一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)
1、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是( )房地產(chǎn)的價(jià)值。
A.發(fā)明
B.發(fā)現(xiàn)
C.創(chuàng)造
D.隱定
2、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值通常不完全相同,這主要是因?yàn)? )。
A.掌握的有關(guān)信息不同
B.作出的估價(jià)師聲明不同
C.估價(jià)對象狀況不同
D.委托人不同
3、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中,錯(cuò)誤的是( )。
A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11日簽署
B.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)頒證大會于2004年8月舉辦
C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后,內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測量師
D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一
4、某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房,現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價(jià)格,則較合理的估價(jià)結(jié)果是( )。
A.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
B.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格
C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)
D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)
5、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí),利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=( )×直接成本利潤率。
A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用
B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用
C.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本
D.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)
6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn),關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)( )。
A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入
B.過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益
C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力
D.目前的收入是否大于運(yùn)營費(fèi)用
7、某套住宅總價(jià)30萬元,套內(nèi)建筑面積125平米,套內(nèi)墻體面積20平米,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25平米,則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為( )元。
A.1765
B. 2000
C. 2069
D. 2400
8、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于( )。
A.市場價(jià)值
B.清算價(jià)值
C.快速變現(xiàn)價(jià)值
D.投資價(jià)值
9、TN關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中,錯(cuò)誤的是( )。
A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值
B.投資價(jià)值高于市場價(jià)值
C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值
D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值
10、某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用,目前與其類似在現(xiàn)房價(jià)格為4500元每平米,出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3%,則該期房目前的價(jià)格為( )元每平米。
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635
11、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是( )。
A.有租約限制下的價(jià)值
B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值
C.無租約限制下的價(jià)值
D.承租人權(quán)益的價(jià)值
12、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是( )。
A.裝修改造
B.需求增加
C.通貨膨脹
D.改進(jìn)物業(yè)管理
13、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是( )。
A.上調(diào)貸款利率 建設(shè)工程教育網(wǎng)信息
B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.增加土地供應(yīng)
14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè),現(xiàn)狀為超市,年凈收益為18萬元,預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元,除此無其他更好的用途,則根據(jù)( )應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。
A.合法原則
B.最高最佳使用原則
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
D.替代原則
15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中,錯(cuò)誤的是( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)
B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征
C.房地產(chǎn)估價(jià)會有誤差而且不能有誤差范圍限制
D.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中,錯(cuò)誤的是( )。
A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則
B.合法原則屬于一般性原則
C.最高最佳使用原則屬于技木性原則
D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則
17、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià),其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為( )。
A.簽訂估價(jià)委托合同之日
B.發(fā)放抵押貸款之日
C.完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日
D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日
18、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?,價(jià)格均為50萬元,若將該兩宗土地合并為一宗土地,合并后的市場價(jià)格為150萬元。在這種情況下,如果乙宗地的擁有者購買甲宗地,則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是( )萬元。
A.0~50
B.50~75
C.50~10O
D.100~150
19、為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價(jià)格,選取的可比實(shí)例資料是交易日期為2007年3月1日,合同交易價(jià)格為4000元每平米,約定建筑面積為95每平米,合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款,實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日,當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%,則就上述情況對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為( )元每平米。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%,某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米,買賣雙方商定,買方付給賣方30萬元,并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為( )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
21、為估算某建筑物的重新購建價(jià)格,經(jīng)測算其土建工程真接費(fèi)為780元每平米,安裝工程直接費(fèi)為450元每平米(其中人工費(fèi)為50元每平米),裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米(其中人工費(fèi)為45 元每平米),又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%,安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%,裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%,稅金為3 5%,則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為( )元每平米。
A.2204.55
B.2397.99
C.3237.60
D.3345.64
22、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元,已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元,投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年,估價(jià)對象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為( )萬元。
A.1838.00
B.1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00
23、某估價(jià)對象為一舊廠房改造的超級市場,建設(shè)期為2年,該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù),土地使用期限為40年,土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零,采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為( )。
A.2.00%
B.2.13%
C.2.22%
D.2.50%
24、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得,當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期,判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元,報(bào)酬率為8%。用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.35B.85
B.360.49
C.362.93
D.365.29
25、某商品住宅總價(jià)為98萬元,首付款為30%,其余為抵押貸款,貸款期限為15年,按月等額還本利息,貸款年利率為7.5%,自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為( )。
A.7.65%
B.B.75%
C.9.42%
D.10.19%
26、某公司購買一宗房地產(chǎn),土地使用期限為40年,不可續(xù)期,至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元,以后每年凈收益增長2%,從第8年開始,凈收益保持穩(wěn)定,該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為( )萬元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90
27、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米,土地使用期限為40年,從升工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年,建成后半年可全部出租,按可出租面積計(jì)算的月租金為60元每平米,可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為90%,運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年,約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為14%,則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為( )萬元。
A.2281.83
B.2474.60
C.379B.30
D.4119.18
28、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí),無須做的是( )。
A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 建設(shè)工程教育網(wǎng)整理
B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入
C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生
(責(zé)任編輯:)
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