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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法第5講:比較法(二)

一、內(nèi)容要求

1、交易日期修正;

2、房地產(chǎn)狀況修正;

3、求取比準(zhǔn)價(jià)格;

4、比較法總結(jié)和運(yùn)用舉例。

二、考試要求

掌握交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價(jià)格。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第六節(jié) 交易日期修正

一、交易日期修正的含義

可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，價(jià)格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。

交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。經(jīng)過(guò)了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

二、交易日期修正的方法

在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：(1)平穩(wěn);(2)上漲;(3)下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期修正，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

采用百分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式為：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

其中，交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的，為+T%;下跌的，為-T%)，則：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

或者

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