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房地產估價師考試案例與分析精講 

㈢ 被拆房屋補償對象的認定

個人還是集體。對于集體用房，要明確其土地的補償費是否在

征地時已經給予了考慮。

六、城市房屋拆遷補償估價

城市房屋拆遷補償估價，主要依據《城市房屋拆遷管理條例》(以

下簡稱《條例》)和《城市房屋拆遷估價指導意見》(以下簡稱《意

見》)，《條例》最突出的兩點是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指

被拆遷房屋的所有人。”其二：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房

屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”

新《條例》規(guī)定以市場評估價格確定貨幣補償金額，充分體現(xiàn)

社會主義市場經濟等價交換的原則，保護了被拆遷房屋所有權人的

權益。

㈠ 城市房屋拆遷補償估價對象

估價人員在從事拆遷補償估價時，要準確界定被拆遷房屋及其

所占土地的權益性質，估價結果才會客觀公正。

關于拆遷補償估價，特別指出的是在集體土地上進行開發(fā)建設

的集體土地及地上房屋的估價。應先行辦理征用土地，將集體土地

國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》

規(guī)定，又適應新的《城市房屋拆遷管理條例》。

拆遷補償估價對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托

在其實體上的權益。針對不同估價對象應注意以下幾點：

⑴ 依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提

前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據該土地

使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。

⑵ 依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出

讓金部分，只含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開發(fā)及其

它費用。

⑶ 已取得所有權的房屋及構筑物，估價應從占有、使用、收

益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價時點的用途

估價。例如：規(guī)劃設計建造的地下人防被變?yōu)樯痰昊蚵玫暧猛镜摹?/p>

⑷ “拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;”

故不在估價范圍之內。“拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給

予適當補償，”估價時應按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給

予估價。

⑸ 被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案

的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，

服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商

一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主

管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依

照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有

設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪

單位測算。

⑹ 對于一宗房地產拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的

房屋內外不可移動的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、

電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設施;附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、

門樓等其他構筑物。。

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