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一、問(wèn)答題(共3題,每題0分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)
(一)某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地,甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買,甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估,最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12 000萬(wàn)元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15 000萬(wàn)元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的,請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。
(二)某公司于5年前在公開市場(chǎng)上以2 000萬(wàn)元購(gòu)得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地,投入1 000萬(wàn)元建成辦公用房一幢。目前,該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4 000萬(wàn)元,若5年來(lái)房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定,則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1 000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?
(三)某城市房管部門直管公房,產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅,地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi),建筑面積為1 500㎡,占地2 900㎡,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥,房屋建于1955年,后經(jīng)過(guò)兩次大修,目前處于正常使用狀態(tài)?,F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解,該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/㎡,商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬(wàn)元/㎡。
據(jù)此,估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路:
1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià);
2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。
請(qǐng)問(wèn):
1.上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說(shuō)明理由。
2.針對(duì)你所選的估價(jià)思路,描述其估價(jià)技術(shù)路線。
(責(zé)任編輯:fky)
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