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2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題《案例與分析》

發(fā)表時(shí)間:2014/10/10 15:23:39 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤,請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分,本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào),未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

封面和目錄(略)

致委托人函(略)

估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明:

1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析和測(cè)算,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師×××已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看,但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查看僅限于其外觀和使用狀況,對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分,依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議,我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。

6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

7.本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料,委托人對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托人在本次估價(jià)目的下使用,不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意,估價(jià)報(bào)告不得向委托人及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供,凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

9.本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上,報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。

中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊(cè)號(hào)××××): ××××(簽名蓋章)

中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊(cè)號(hào)××××): ××××(簽名蓋章)

中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊(cè)號(hào)××××): ××××(簽名蓋章)

二00八年六月三十日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托人(略)

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

三、估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓,建筑面積為3 853.05㎡,土地面積為2 294.5㎡。

1.坐落

估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號(hào),四至為:東臨××路,南靠××廣場(chǎng),西接××干休所,北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。

2.產(chǎn)權(quán)狀況

根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》,估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán),土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓,土地用途為辦公,土地使用年限為50年,從2003年6月30日至2053年6月29日,且約定不可續(xù)期。

3.土地狀況

土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡,地塊形狀規(guī)則,呈矩形,地勢(shì)平坦,土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平,即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊,土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。

4.建筑物狀況

估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),開敞式布局,建筑面積3 853.05㎡。各層層高及功能為:一層層高3.6m,為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m,為辦公區(qū);五層層高3.3m,局部為辦公區(qū),局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為:外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚,墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆,天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖,天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間,衛(wèi)生間地面鋪地磚,墻面貼瓷磚,天棚鋁扣板吊頂,TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗,主入口為白色鋼化平推玻璃門。

估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月,根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看,確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。

5.配套設(shè)施狀況

估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善,并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖:消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng),每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋,暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器,提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。

四、估價(jià)目的

為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

根據(jù)估價(jià)目的,經(jīng)與委托人協(xié)商,估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為2008年6月25日。

六、價(jià)值定義(略)

七、估價(jià)依據(jù)(略)

八、估價(jià)原則

本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下,結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則:

1.最高最佳使用原則(略)

2.替代原則(略)

3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(略)

4.謹(jǐn)慎原則(略)

5.合法原則(略)

九、估價(jià)方法

本報(bào)告選用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行估價(jià)(方法選擇及方法定義略)。

十、估價(jià)結(jié)果

在評(píng)估過程中,估價(jià)機(jī)構(gòu)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則,在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上,全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的因素,并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估,最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為:人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2 310萬元), 單價(jià)為5 995.03元/㎡。

十一、估價(jià)人員(略)

十二、估價(jià)作業(yè)日期

2008年6月25日至2008年6月30日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年,但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí),估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過半年;超過有效期使用本報(bào)告,本估價(jià)機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。

××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

二00八年六月三十日

(責(zé)任編輯:fky)

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