六、估價測算過程

(一)市場法測算過程

1.選擇可比實例

經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實例。

實例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結構，共四層，建筑面積為4 419㎡，辦公用途，成交價格為6 100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

實例B：軟件廣場辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結構，共四層，建筑面積為3 986㎡，辦公用途，成交價格為6 250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

實例C：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風路。鋼混結構，共四層，建筑面積為4 555㎡，成交價格為6 430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

比較實例與估價對象各項比較因素對比詳見表1。

表1修正因素比較表

2.確定可比實例修正指數(shù)

(1)交易情況修正

以上所選擇的可比實例A、B、C均為正常交易，故無需進行交易情況修正。

(2)交易日期修正

由于選取可比實例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，故對

可比實例的交易日期不做修正。

(3)區(qū)域因素修正

可比實例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設施等因素進行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正(具體過程略)。

(4)個別因素修正

可比實例A、B、C與估價對象個別因素進行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結構功能、規(guī)模、設施、裝修、平面布局、基礎設施配套情況等因素進行修正(具體過程略)。

比較因素修正指數(shù)詳見表2。

表2 比較因素修正指數(shù)表

3.可比實例比準價格修正

在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎上，對各可比實例的交易價格修正如表3：

表3交易價格修正計算表

4.比準價格測算

各比較實例交易價格經(jīng)修正后比較接近，本報告中估價人員取上述三個比準價格的簡單算術平均值作為估價對象的市場價格(單價)為：

(5 925+5 949+6 000)÷3=5 958元/㎡

（責任編輯：fky）

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