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《規(guī)范》第2.0.8條對(duì)公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義:
“2.0.8公開市場(chǎng)價(jià)值Open market value
在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。
采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí),要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)
是公開市場(chǎng)價(jià)值。”
進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià),首先要解決“評(píng)估什么”的問題,公開市場(chǎng)
價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們,在估價(jià)時(shí)通常是要估房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。
這樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的方法起著決定性的作用。
㈡ 公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)決定估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)
在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),確定了估價(jià)技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估
價(jià)對(duì)象決定采用何種估價(jià)方法,而公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了
各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。
根據(jù)公開市場(chǎng)價(jià)值的定義,公開市場(chǎng)價(jià)值是“在公開市場(chǎng)上最
可能形成或成立的價(jià)格”,怎樣確定估價(jià)對(duì)象“在公開市場(chǎng)上最可
能形成或成立的價(jià)格”呢?當(dāng)然最好就是參照與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類
似的房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格,而這正是市場(chǎng)法的基本
原理。所以說,按照公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定,采用市場(chǎng)法對(duì)估價(jià)
對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事,市場(chǎng)法也是最直觀
地體現(xiàn)公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法。
《規(guī)范》對(duì)市場(chǎng)比較法的定義如下:
“2.0.12市場(chǎng)比較法(market comparison approach,sales
comparison approach)
將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比
較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?,以此推算估價(jià)對(duì)
4
象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”
從市場(chǎng)比較法的這個(gè)定義可以看出:市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)
際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格,即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格,而終極
目的是確定出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值,也即公開市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí),市場(chǎng)法
強(qiáng)調(diào)“成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格”(《規(guī)范》第5.2.3
條)。
所有這些都告訴我們:應(yīng)用市場(chǎng)法估價(jià)的終極目的就是確定估
價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值,市場(chǎng)法是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在估價(jià)方法中
的直接體現(xiàn)。正因?yàn)槿绱耍兑?guī)范》第5.1.4條規(guī)定:有條件選用
市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的,應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。
不僅市場(chǎng)法體現(xiàn)了公開市場(chǎng)價(jià)值,其他估價(jià)方法也是如此。其
他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì),可以說都是市場(chǎng)法的變形,是對(duì)
市場(chǎng)法的補(bǔ)充,因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),
這從《規(guī)范》對(duì)其他估價(jià)方法的定義和估價(jià)要求上都可以看出:
“2.0.13收益法(income approach、income capitalization
approach)
預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折
現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的
方法。”
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(責(zé)任編輯:中大編輯)
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