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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程,全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助!
三、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)
㈠ 房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確
房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算,一定要注意合并前后各項(xiàng)因素的
變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異,并嚴(yán)格按《規(guī)范》要求選取合適
的估價(jià)方法計(jì)算合并前后的價(jià)格。
㈡ 增值額的分配要準(zhǔn)確、合理
相鄰?fù)恋睾喜⒑螅鶗?huì)使效用增大,價(jià)值升高,從而產(chǎn)生額
外的增值。因此,鄰地合并經(jīng)營能使雙方獲得額外的收益;而一方
購買另一方的土地,賣方的要價(jià)一般會(huì)高于土地本身正常的市場價(jià)
格。無論是鄰地雙方合并經(jīng)營還是一方購買另一方的土地,都需要
我們對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,以便確定各自的出資額及賣方的合理要
價(jià)。而解決這個(gè)問題的關(guān)鍵,則是合理地將增值額進(jìn)行分配。將增
值額進(jìn)行分配,大致有以下三種方法可供選擇:
各自所占增值額的分配比例分別為a1/(al+a2)×100%和
a2/(al+a2)×100%,a1、a2為合并前地塊各自的單價(jià)。
⑵ 以合并前地塊各自的面積為基礎(chǔ)進(jìn)行分配
各自所占增值額分配比例分別為S1/(S1+S2)×100%和
S2/(S1+S2)×100%,S1、S2為合并前地塊各自的面積。
⑶ 以合并前地塊各自的總價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配
對(duì)三種方法計(jì)算的結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同,取加權(quán)平均值
即可綜合得出最終的增值分配率,計(jì)算出鄰地合并產(chǎn)生的增值額。
以上三種計(jì)算方法中,第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占有較大權(quán)重比例。
⑴ 以合并前地塊各自的單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配
各自所占增值額分配比例分別為A1/(A1+A2)×100%和
A2/(A1+A2)×100%,A1、A2為合并前地塊各自的總價(jià)。
因?yàn)閷?duì)增值額進(jìn)行分配,應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則,即應(yīng)
當(dāng)根據(jù)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)程度來決定各自應(yīng)得的分配額。而土地
合并后增值的原因,主要是影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的個(gè)別因素如面
積、形狀或是臨街狀況等(因?yàn)槭青彽?,所以影響價(jià)格的其他因素都
相同)得到了改善。就合并前的地塊而言,個(gè)別因素較好的地塊對(duì)增
值額的貢獻(xiàn)自然要較大。而個(gè)別因素較好的地塊其單價(jià)也一定會(huì)較
高。也就是說,單價(jià)是反映出地塊對(duì)增值額貢獻(xiàn)程度的主要因素,
按單價(jià)計(jì)算出的增值分配率也應(yīng)占有較大權(quán)重比例。
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