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⑹ 律師

房地產產品的生產、交易和使用過程中，均需要律師的參與為有關委托方提供法律支持和服務。例如開發(fā)商在獲得土

地使用權時，須簽訂土地使用權出讓或轉讓合同;出租或出售物業(yè)時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業(yè)服務。

㈦ 消費者或買家

每一個人和機構都是房地產市場上現實的或潛在的消費者。人人都需要住房，每一個機構都需要建筑空間從事其生產經營活動，

而不管這些房屋是買來的還是租來的。消費者在房地產市場交易中的取向是"物有所值"，即用適當的貨幣資金，換取使用或擁有房

地產的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約

束條件;而對投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小，往往決定了其愿意支付的價格水平。

第二節(jié) 房地產市場結構與市場指標

一、房地產市場結構

⑴ 總量結構：從房地產市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距。

⑵ 區(qū)域結構：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產市場發(fā)育情況的差異和特點，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產市場的規(guī)模、

主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

⑶ 產品結構：從經濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關系，分析其產

品結構布局的合理程度。

⑷ 供求結構：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內部不同檔次物業(yè)的供求關系;并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和

需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

⑸ 投資結構：根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協調關系。

二、房地產市場細分

從識別和把握房地產宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照

地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。

㈠ 按地域細分

房地產的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區(qū)性市場，人們認識和把握房地產市場的

狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。

地域所包括的范圍可大可小，由于房地產市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產市場、上

海市房地產市場、北海市房地產市場等。對于比較大的城市，其城市內部各區(qū)域間的房地產往往存在較大差異，因此常常還要按照城

市內的某一個具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產市場、北京亞運村地區(qū)房地產市場、深圳市羅湖區(qū)房地產市場等。從把握某一更

大范圍房地產市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產市場、山東房地產市場等。

當然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產市場、美國房地產市場、東南亞地區(qū)房地產市場、亞洲房地產市場、世界房地產市場等。但一

般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。

㈡ 按房地產用途細分

由于不同類型房地產在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地

產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休

閑旅游設施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標準工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

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（責任編輯：中大編輯）

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