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四、各異性

各異性是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩幢建筑物也不可

能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩幢采用相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理

情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。 因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標(biāo)志性建

筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用，對擴大業(yè)主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和信譽，都有重要作用。從

這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。

五、政策影響性

政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)

注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動等特性

的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

六、專業(yè)管理依賴性

專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)

劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護維修、

安全保障等問題，即便置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)管理公司的管理計劃，與物業(yè)管理公司一

起制定有關(guān)的經(jīng)營管理策略和指導(dǎo)原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價師、會計師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

七、相互影響性

相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共

設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。例如城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項目的

實施，也會使周邊房地產(chǎn)價值大大提高。從過去的經(jīng)驗來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機者，都獲得了巨大的成功。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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