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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講49

發(fā)表時(shí)間:2011/12/2 14:30:34 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講 

第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的實(shí)質(zhì)

根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī),估價(jià)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估實(shí)質(zhì)上是

評估抵押房地產(chǎn)(物)在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)某估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值作

為抵押貸款活動(dòng)的價(jià)值參考。它的服務(wù)對象是金融(銀行)業(yè),是抵

貸雙方。

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式

向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為;債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押

權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說,

貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產(chǎn)抵押為前提,金融機(jī)構(gòu)將資

金發(fā)放給資信良好的借款者,通過收取借款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益,

一般抵押人得到貸款達(dá)到為抵押房地產(chǎn)土地收購、開發(fā)、建設(shè)、購

買、大修理、經(jīng)營、收益等目的。

作為抵押物的房地產(chǎn)有其設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的市場價(jià)值、貸款價(jià)值;

銀行最終的貸款額,它是抵押物市場價(jià)值(現(xiàn)值或貸款價(jià)值)乘安全

系數(shù)(或抵押率)得出的;還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時(shí)的變

現(xiàn)價(jià)值等。

一些發(fā)達(dá)國家商業(yè)銀行要求對抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時(shí)評估市場

價(jià)值和貸款,并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評估準(zhǔn)則”。這里

指的貸款價(jià)值是采取保守和謹(jǐn)慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀價(jià)值,

評估也是采用通用的估價(jià)方法,成本價(jià)值一般作為收益價(jià)值的補(bǔ)充,

但貸款價(jià)值評估所采用的參數(shù)與市場價(jià)值評估不相同,準(zhǔn)則提出了

對評估參數(shù)運(yùn)用的建議。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》6.4.2規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估,應(yīng)

采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常

市場價(jià)格進(jìn)行,但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)

制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。”這里定義的“抵押價(jià)值”等同

于公開市場價(jià)值(格)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)

保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀

監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(2004.9)等均提到“抵

押房地產(chǎn)的價(jià)值”或“抵押物價(jià)值”,但未對房地產(chǎn)抵押估價(jià)評估

是什么樣的價(jià)值作出定義。其中有的提出需要時(shí),可以“委托獨(dú)立

的具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)”評估確定。國內(nèi)銀行內(nèi)部

制定的貸款評審規(guī)定中,采用抵押擔(dān)保時(shí),在銀行貸款承諾后,簽

訂借款合同前,一般要求借款人委托該銀行認(rèn)可的獨(dú)立評估機(jī)構(gòu)對

抵押物價(jià)值(或現(xiàn)值)重新進(jìn)行估價(jià)。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對不同

抵押物類型設(shè)定的對抵押物價(jià)值(或現(xiàn)值)的不同抵押率,確定貨款

本息及相關(guān)費(fèi)用,最終確定貨款額。

因此,按照國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)定,估價(jià)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估一

般提供的是抵押物(房地產(chǎn))在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場價(jià)格。該“抵

押價(jià)值”等同于前述“市場價(jià)值”,而不是“貸款價(jià)值”。“貸款

價(jià)值”評估在國內(nèi)尚屬論爭研究階段,尚未形成科學(xué)可行的評估方

法。

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