為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

1.確定年凈收益

在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價對象在使用過程中的正常空置等損失后，實際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價對象未來各年的凈收益。

(1)估算年總收入

采用市場法確定估價對象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡·天(具體過程略)。

根據(jù)估價對象實際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：

1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83萬元

(2)運(yùn)營費(fèi)用

維修費(fèi)：按重置成本的2%(確定過程略)計算，重置成本為1500元/㎡(確定過程略)。則：

維修費(fèi)=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56萬元

保險費(fèi)：按建筑物的原值的2‰(確定過程略)計算。則：

保險費(fèi)=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16萬元

管理費(fèi)：按年收入的3%(確定過程略)計算。則：

管理費(fèi)=227.83萬元×3%=6.83萬元

營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：

227.83萬元×(5.5%+12%)=39.87萬元

則運(yùn)營費(fèi)用合計為59.42萬元。

(3)凈收益

凈收益=年總收入-運(yùn)營費(fèi)用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元

2.確定報酬率

本次評估報酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的方法，報酬率確定為7%(確定過程略)。

3.收益年限的確定

估價對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價對象的收益年限為50年。

4.測算估價對象的收益價格

將凈收益、報酬率和收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價時點(diǎn)狀態(tài)下的收益價格為：

V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18萬元

單價為：

2 324.18萬元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡

七、估價結(jié)果確定

1.單價的確定

本報告分別采用了市場法和收益法對估價對象的市場價格進(jìn)行了評估，采用市場法求取的單價為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價為6 032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：

估價對象單價=(5 958元/㎡+6 032.05元/㎡)÷2=5 995.03元/㎡

估價對象總價=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310萬元

2.估價結(jié)果

本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下在估價時點(diǎn)的評估價值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2 310萬元)，單價為5 995.03元/㎡。

附件(略)

四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。

一、委托人(略)

二、估價機(jī)構(gòu)(略)

三、估價對象

(一)估價對象實物狀況(略)

(二)估價對象權(quán)益狀況(略)

(--)估價對象區(qū)位狀況(略)

四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格

五、價值定義：估價對象于估價時點(diǎn)的公開市場價值

六、估價時點(diǎn)：2008年9月5日。

七、估價依據(jù)

1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

2.《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號);

3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291--1999);

4.《A市城市房屋拆遷管理實施辦法》(A市人民政府令130號);

5.《A市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》;

6.《A市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范(試行)》(A房市[2002]148號);

7.《市物價局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》(A價房字[2004]74號);

8.《房屋拆遷許可證》(證號：×規(guī)拆許(2008)第××號);

9.托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊房地產(chǎn)估價師實地查看記錄及了解的有關(guān)估價對象現(xiàn)場資料和A市有關(guān)市場信息資料等;

10.其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件(略)。

八、估價原則(略)

九、估價方法

由于估價對象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實例容易搜集，故可采用市場法進(jìn)行評估;由于A市建安工程造價資料比較齊備，故也可采用成本法評估(市場法、成本法的定義略)。

十、估價結(jié)果(略)

十一、估價人員(略)

十二、估價作業(yè)日期(略)

十三、估價報告使用期限(略)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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