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四、計(jì)算題(共2題,20分。要求列出算式、計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的,要寫出公式;只有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的,不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)
1、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同,租用其中1000㎡的面積,
約定租賃期限為20年 ,第一年租金為24萬元,以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元,從第8年開始,租金保持固定不變。現(xiàn)市場(chǎng)上類似辦公樓的月租金為30元/㎡,假設(shè)折現(xiàn)率為10% 。請(qǐng)計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值。(8分)
2、某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡,適宜建造公寓或賓館,容積率為5,出讓年限為40年,約定不可續(xù)期。預(yù)計(jì)取得土地后建成毛坯房需2年時(shí)間,市場(chǎng)上類似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1100元/㎡,專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%.
管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用之和的3%,上述三項(xiàng)費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年內(nèi)均勻投入;毛坯房建成時(shí)的銷售價(jià)格為8000元/㎡。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時(shí)間,裝修及其專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為800元/㎡;精裝修公寓售價(jià)為10000元/㎡。公寓裝修完成時(shí),一次性購(gòu)置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后,可作為賓館投入正常經(jīng)營(yíng),購(gòu)置設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為200元/㎡;預(yù)計(jì)賓館正常經(jīng)營(yíng)的年凈收益為5100萬元,報(bào)酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%,銷售費(fèi)用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入,銷售于建成時(shí)即售完,購(gòu)買土地的契稅為地價(jià)的4%,折現(xiàn)率為12%。請(qǐng)根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價(jià)值大小,并判斷該宗土地的合理價(jià)值。(12分)
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(責(zé)任編輯:fky)
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