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2012年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講58

發(fā)表時間:2011/12/21 11:55:50 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程,全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點,小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點資料,希望對您參加本次考試 有所幫助!  

房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

估價技術(shù)報告

一、實物狀況分析

實物狀況包括估價對象的位置、建筑面積、土地使用權(quán)面積、

土地等級、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的

結(jié)構(gòu)類型、功能、層數(shù)、容積率、車位、結(jié)構(gòu)、建成年月、設(shè)備、

裝修及維護保養(yǎng)狀況等,具體分析如下:

坐落:××市××區(qū)××大街10整體房地產(chǎn);

房屋建筑面積:49977.62㎡,具有所有權(quán);

土地使用面積:8048.23㎡,劃撥土地使用權(quán);

土地等級:商業(yè)二級;

土地使用權(quán)年限:未限定,按法定最高40年計算;

土地形狀:長方形,東西長113.79m,南北寬80m;

法定用途:旅游業(yè);

功能:自營客房、餐飲、康樂中心、會議室、車庫等,出租商

店、娛樂等;

層數(shù):11層,地上9層,地下2層;

容積率:6.21,地上4.95;

車位:112個,地上24個、地下88個;

建筑結(jié)構(gòu)類型:鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu);

建成年月:1991年;

裝修檔次:五星級酒店,高檔精裝修(詳表略);

設(shè)備設(shè)施:煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)

系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng),同時酒店配有觀

光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共15部;

外觀:外立面貼白色面磚,外觀摹仿古代建筑,四角塔樓,中

央琉璃瓦樓蓋;

維修保養(yǎng)良好,為完好房;

3層中央有中庭花園。

二、區(qū)位狀況分析(略)

三、市場背景分析

⑴ ××市房地產(chǎn)情況

××市是世界著名的文化古都,全國政治、文化、經(jīng)濟、科學(xué)

技術(shù)以及國際交往的中心,又由于即將舉辦的2008××市奧運,

對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來××市的經(jīng)濟發(fā)展迅速,

城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施,大

型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務(wù)設(shè)施;有特色的

CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成;城八區(qū)危改有計

劃的持續(xù);一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路(五環(huán)、注環(huán))、

地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用(或在建);更加重視綠化隔離

帶及城市綠地、公園建設(shè);完善了城市的硬件設(shè)施,大大改善了高

效環(huán)境,使城市面貌發(fā)生了根本變化。

在“十五”計劃宏觀政策引導(dǎo)下,在加入WTO和舉辦2008

奧運等重大利好因素的刺激下,在××市經(jīng)濟多年保持2位數(shù)增長

的良好環(huán)境下,××市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢,投資

規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長,市場價格和空

置基本穩(wěn)定。

2002年1至10月份,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位,

累計完成703.3億元,比去年同期增長30.3%。

⑵ ××市飯店用房市場分析

世界經(jīng)濟蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響,但人們對

中國經(jīng)濟的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、

減少存款、五·一、十·一長假等政策刺激消費,并在短期內(nèi)取得

了良好效果;而且,中國加入WTO使國外投資者以更加長遠的眼

光看待中國市場,加入WTO后,對外貿(mào)易預(yù)計會增長,所以申奧

成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟蕭條的不良影響。

飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強的關(guān)聯(lián)度。旅游活動可以直接帶

動和推進相關(guān)社會生產(chǎn)活動的不斷深化和發(fā)展,具有高度的關(guān)聯(lián)帶

動功能。世界旅游組織的資料顯示,旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟乘數(shù)效應(yīng),

旅游業(yè)每直接收入1元,相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元;旅游業(yè)

每增加一個直接從業(yè)人員,社會就能增加5個就業(yè)機會。飯店行業(yè)

在整個旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大

支柱之一,可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就

業(yè)機會,在現(xiàn)代發(fā)達國家的經(jīng)濟體系中占有極其重要的地位,也是

發(fā)展中國家積極推動和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。

世界經(jīng)濟貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行

業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性

的經(jīng)濟發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影

響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟環(huán)境將促進旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮,會刺激

休閑娛樂消費的增加;另一方面,經(jīng)濟衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消

減商務(wù)和旅游活動。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看,我國尚處于行業(yè)的成

長期。

在我國,2000年,全國10481家旅游飯店營業(yè)收入總額為

862.27億元,上繳營業(yè)稅44.07億元;全員勞動生產(chǎn)率為7.67萬

元/人。全國6646家國有經(jīng)濟飯店,2000年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62

億元,上繳營業(yè)稅23.49億元,全員勞動生產(chǎn)率7.48萬元/人。全

國外商和港澳臺投資興建的833家飯店,2000年實現(xiàn)營業(yè)收入

216.62億元,上繳營業(yè)稅10.80億元,全員勞動生產(chǎn)率10.37萬

元/人。

飯店供應(yīng)方面,1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國

增加旅游飯店1253家,增長21.7%,客房增加12.46萬間,增長

16.3%,全國有旅游飯店7035家,88.94萬間客房。到2000年

末,全國共有旅游飯店10481家,比上年末增加3446家,增長

49%。其中星級旅游飯店6029家,比上年增加2173家,包括:

五星級飯店117家,增加40家;四星級飯店352家,增加148

家;三星級飯店1899家,增加607家;二星級飯店3061家,增

加1163家;一星級飯店600家,增加215家。盡管客房增長這么

多,但客房出租率仍提高了1.7個百分點,這說明1999年以來市

場整體增長大于飯店增長幅度,是一個發(fā)展的大好形勢。

××市的大部分飯店是20世紀80年代和90年代建成的,具

有國際先進水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國際著名的飯店管

理集團實施管理。

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