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2006年房地產(chǎn)估價師考試理論與方法真題及答案7

發(fā)表時間:2011/7/25 11:00:46 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信:關注中大網(wǎng)校微信
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四、計算題(共2題,20分。要求列出算式、計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)

1.某商店的建筑面積為1000m2,土地使用年限為40年,從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同,租期為20年,月租金為150元/m2,租金支付方式為每2年一次性支付,支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2,支付方式為每年年末一次性支付,預計類似商店正常月租金每年遞增5%,一般租賃經(jīng)營的運營費用率為租金收入的30%。試求該公司2006年10月1曰的承租人權益價值(房地產(chǎn)報酬率取8%)。(8分)

2.估價對象為一寫字樓,土地總面積1000m2,于2001年9月底獲得50年使用權。寫字樓總建筑面積4500m2,建成于2004年9月底,為鋼筋混凝土結構,建筑層高5m,沒有電梯,需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關資料如下。

(1)搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例,有關資料如下表所示:

實例

交易價格(元/m2

交易情況

交易日期

房地產(chǎn)狀況

A

2200

正常

2006年3月30日

比估價對象劣3%

B

2050

正常

2006年12月30日

比估價對象劣8%

C

2380

比正常價格高3%

2006年5月30日

比估價對象優(yōu)5%

(2)當?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下:

級別 

一 

二 

三 

四 

五 

六 

七 

八 

地價是次級土地的倍數(shù) 

1.4 

1.4 

1.4 

1.4 

1.4 

1.3 

1.3 

1 

土價是最差級土地的倍數(shù) 

10.54 

7.53 

5.38 

3.84 

2.74 

2.00 

1.50 

1 

在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補償和安置等費用,向政府交付土地使用權出讓金等為150元/m2,土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2,以上合計為城市邊緣土地使用權年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別,城市邊緣土地為第八級,而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示:

(3)在估價時點不設電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2,估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重新購建價格為140萬元,經(jīng)濟壽命為5年:設備的重新購建價格為100萬元,經(jīng)濟壽命10年:建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率均為0。另調(diào)查,由于該寫字樓缺乏電梯,導致其出租率較低,僅為80%,月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%,正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運營費用率為租金收入的35%。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費用60萬元,安裝費用40萬元。同時,由于該寫字樓的層高比正常層商要高,使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化,該寫字樓的經(jīng)濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5%,房地產(chǎn)報酬率為7%(如需計算平均值,請采用簡單算術平均法,小數(shù)點后保留兩位)。(12分)

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(責任編輯:中大編輯)

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