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2012年房地產(chǎn)估價考試?yán)碚撆c方法精講

例4—7：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個月為100)。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價格為2000元/m2，對其進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月的價格為：

2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8(元/㎡)

房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。其中，采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

可比實(shí)例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數(shù)=在估價時點(diǎn)時的價格

采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

可比實(shí)例在成交日期時的價格×(l±價格變動率×期數(shù))=在估價時點(diǎn)時的價格

例4—8：評估某宗房地產(chǎn)2002年9月末的價格，選取了下列可比實(shí)例：成交價格3000元/㎡，成交日期2001年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2%。

對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年9月末的價格為：

3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/㎡)

例4—9：某個可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價格為1000美元/㎡，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。

對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：

1000×8.26×(1+0.2%)8=8393(人民幣元/㎡)

例4一10：某個可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價格為1000美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。

對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：

1000×(1—0.5%)8×8.29=7964(人民幣元/㎡)

在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：

(1)一般物價指數(shù)或變動率;

(2)建筑造價指數(shù)或變動率;

(3)建筑材料價格指數(shù)或變動率;

(4)建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動率;

(5)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。

房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細(xì)分為：

(1)全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;

(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;

(3)全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;

(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。

至于具體應(yīng)選用哪種價格指數(shù)或變動率進(jìn)行交易日期修正，要看具體的估價對象和有關(guān)情況。從理論上講，由于房地產(chǎn)價格指數(shù)能全面反映引起房地產(chǎn)價格變化的因素，因此，宜選用房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。

但嚴(yán)格來說，又不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率都 可以采用。最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率，是可比實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率。

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