（二）業(yè)主大會(huì)

1.業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

2.業(yè)主大會(huì)的成立。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)的籌備工作。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：①20％以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；③業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

3.業(yè)主的投票權(quán)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，可以根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市確定。

4.業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

例題1：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是（   ）的職責(zé)。（2004年試題）

A.業(yè)主大會(huì)

B.業(yè)主代表大會(huì)

C.業(yè)主委員會(huì)

D.居民委員會(huì)

答案：A

解析：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)。

例題2：業(yè)主公約由（）制定并修改。（2005年試題）

A.業(yè)主大會(huì)

B.業(yè)主委員會(huì)

C.一半以上業(yè)主

D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

答案：A

解析：業(yè)主大會(huì)有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約生效時(shí)臨時(shí)公約終止。

（三）業(yè)主委員會(huì)

1.業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

2.業(yè)主委員會(huì)的成立。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一名的單數(shù)業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

3.業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)開展活動(dòng)所需費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核通過(guò)后，由全體業(yè)主分擔(dān)。

例題：業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)是（    ）。

A.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

B.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的決策機(jī)構(gòu)

C.業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織

D.業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成

答案：A

解析：業(yè)主委員會(huì)不是業(yè)主大會(huì)的決策機(jī)構(gòu)。

 相關(guān)鏈接：

2010中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試考后討論區(qū)

2010中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考后真題征集

2011年中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試套餐特價(jià)優(yōu)惠

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)