第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

第四節(jié) 建設階段

1.質(zhì)量控制：

質(zhì)量控制是指項目管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設計階段和施工階段的質(zhì)量控制。

工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：

(一)對原材料的檢驗

材料質(zhì)量的好壞直接影響工程的質(zhì)量，因此為了保證材料質(zhì)量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同中。

(二)對工程采用的配套設備進行檢驗

在各種設備安裝之前均應進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。

(三)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施

(1)對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。

(2)控制混凝土質(zhì)量。混凝土工程質(zhì)量對建筑工程的安全有著極其重要的影響，必須確?；炷翝仓|(zhì)量。應當有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴格計量手段，制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護和試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行;試塊應妥善保存，以便將來進行強度檢驗，在澆灌混凝土之前，應當有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。

(3)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術要求。

(四)確立有關質(zhì)量文件的檔案制度

匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

2.進度控制：

進度控制是指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術、經(jīng)濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。建設工程進度控制工作的主要內(nèi)容包括：對項目建設總周期的論證與分析;編制項目建設工程進度計劃;編制其他配套進度計劃;監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行;施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。

(一)工程進度計劃的編制

(1)將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細致程度，可以根據(jù)工程規(guī)模的大小和復雜程度確定。

(2)統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量。

(3)計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。

(4)按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期。

(二)進度管理及計劃調(diào)整

制定進度計劃的方法有兩種，一種是應用傳統(tǒng)的水平進度計劃(橫道圖法)，另一種是網(wǎng)絡計劃(網(wǎng)絡圖法)。

1.橫道圖法

2.網(wǎng)絡圖法

(三)其他配套進度計劃

除了工程進度計劃外，還有其他與之相關的進度計劃，例如，材料供應計劃、設備周轉(zhuǎn)計劃、臨時工程計劃等。這些進度計劃的實施情況影響著整個工程的進度。

(1)材料供應計劃。根據(jù)工程進度計劃，確定材料、設備的數(shù)量和供貨時間，以及各類物資的供貨程序，制定供應計劃。

(2)設備周轉(zhuǎn)計劃。根據(jù)工程進度的需要制定設備周轉(zhuǎn)計劃，包括模板周轉(zhuǎn)，起重機械、土方工程機械的使用等。

(3)臨時工程計劃。臨時工程包括：工地臨時居住房屋、現(xiàn)場供電、給排水等。在制定了工程進度計劃后亦應制定相應的臨時工程計劃。

(四)進度控制中應關注的因素

影響工程進度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：

(1)材料、設備的供應情況。

(2)設計變更。

(3)勞動力的安排情況。

(4)氣象條件。

3.成本控制：

工程成本控制是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。開發(fā)商的利潤來自于租售收入和總開發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開發(fā)利潤。

(一)成本控制的主要工作內(nèi)容

除項目投資決策、設計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括下列方面的工作：

1.編制成本計劃，確定成本控制的目標

2.審查施工組織設計和施工方案

3.控制工程款的動態(tài)結(jié)算

4.控制工程變更

(二)控制工程成本的做法和手段

1.強化“成本”意識，加強全面管理

成本控制涉及項目建設中各部門甚至每一個工作人員，強化“成本”意識，協(xié)調(diào)各部門共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。計劃部門應事先聽取現(xiàn)場管理人員的建議，制定切實可行的成本計劃。在成本計劃實施中，應時刻注意施工管理人員的反饋，以便在需要時進行修改或調(diào)整。

2.確定成本控制的對象

工程成本中有些費用所占比例大，是主要費用，有些所占比例小，是次要費用。

3.完善成本控制制度

完好的計劃應當由完善的制度來保證實施。成本管理人員應當首先編制一系列標準的報表，規(guī)定報表的填報內(nèi)容與方法。

4.制定有效的獎勵措施

成本控制的獎勵措施對調(diào)動各級各類人員降低成本的積極性非常有益。除物質(zhì)獎勵和精神獎勵外，為有突出貢獻的人員提供專業(yè)進修、職級晉升和國內(nèi)外考察機會等，也是非常有效的方法。

4.合同管理：

隨著中國建筑市場的日趨完善和逐漸與國際慣例接軌，合同管理在現(xiàn)代建筑工程項目管理中的地位越來越重要，已經(jīng)成為與質(zhì)量控制、進度控制、成本控制和安全管理等并列的一大管理職能。

(一)合同管理的作用

(1)確定了工程實施和工程管理的工期、質(zhì)量、價格等主要目標，是合同雙方在工程中進行各種經(jīng)濟活動的依據(jù);

(2)規(guī)定了合同雙方在合同實施過程中的經(jīng)濟責任、利益和權利，是調(diào)節(jié)合同雙方責權利關系的主要手段;

(3)履行合同、按合同辦事，是工程過程中雙方的最高行為準則，合法合同一經(jīng)簽署，則成為法律文件，具有法律約束力;

(4)一個項目的合同體系決定了該項目的管理機制，開發(fā)商通過合同分解或委托項目任務，實施對項目的控制;

(5)是合同雙方在工程實施過程中解決爭執(zhí)的依據(jù)。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關系

(1)開發(fā)商的主要合同關系：開發(fā)商為了順利地組織實施其所承擔的開發(fā)項目，需要在開發(fā)過程中簽署一系列的合同，這些合同通常包括：土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。

(2)承包商的主要合同關系：承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包(或施工)合同的執(zhí)行者。由于承包商不可能、也不需要必備履行工程承包合同的所有能力，因此其通常將許多專業(yè)工作委托出去，從而形成了以承包商為核心的復雜合同關系。承包商的主要合同關系包括：工程承包合同、分包合同、供應 (采購)合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供應合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。

(三)合同管理的主要工作內(nèi)容

建設工程合同管理工作，包括建設工程合同的總體策劃、投標招標階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實施過程中的控制。

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（責任編輯：lqh）

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