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房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

【案例2-5】 分析

㈠ 根據(jù)規(guī)范要求，房地產(chǎn)保險事故發(fā)生后的損失評估，“宜

估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價值”。報(bào)告中按估價對象已不可

修復(fù)進(jìn)行計(jì)算，但在估價方法選用時缺少相應(yīng)的說明。

㈡ 不可修復(fù)房地產(chǎn)損失價值評估，要特別注意扣減房地產(chǎn)受

損后的殘余價值。此部分價值一般較低，很容易被忽略。

㈢ 委托人要求對火災(zāi)損失進(jìn)行評估，并未明確僅僅是直接損

失還是包括間接損失。報(bào)告僅對直接損失進(jìn)行評估，但缺少相應(yīng)的

說明。進(jìn)行此類估價時，估價人員應(yīng)要求委托人明確估價范圍，或

根據(jù)保險合同確定估價范圍并在報(bào)告中予以說明。

㈣ 報(bào)告中計(jì)算成新率時，加權(quán)系數(shù)、完損等級評定系數(shù)、綜

合判定系數(shù)的確定沒有依據(jù)，計(jì)算房價時各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)的確定亦存

在同樣問題。

第六節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價

房地產(chǎn)課稅估價，目的是為了保證國家稅收公平合理。為了避

免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機(jī)關(guān)課稅不公平，雙方都要求對房地產(chǎn)價

值進(jìn)行評估。為了做好房地產(chǎn)課稅評估工作，作為房地產(chǎn)估價人員

必須全面準(zhǔn)確了解中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種名稱、納稅人含義、課稅

對象和征收范圍、課稅依據(jù)、稅率水平、減稅、免稅對象。特別要

求注意適用稅額和應(yīng)納稅額計(jì)算公式，應(yīng)扣除項(xiàng)目和其他有關(guān)規(guī)定。

如違反以上規(guī)定進(jìn)行估價，其估價報(bào)告將不具備法律效力，其結(jié)論

更不能作為課稅依據(jù)。因此，課稅估價的技術(shù)路線和方法必須嚴(yán)格

按中國現(xiàn)有的稅法中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)中共“十六大”報(bào)告的精神，中國在條件成熟時將開征統(tǒng)

一規(guī)范的物業(yè)稅。房地產(chǎn)估價人員應(yīng)關(guān)注有關(guān)的最新法律法規(guī)。

一、房產(chǎn)稅估價

對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。租金收入是房

屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收

入。

二、土地增值稅估價

土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值

額。

土地增值稅以納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計(jì)稅

依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除

項(xiàng)目金額后的余額。

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