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單選:
1、區(qū)位
2、應(yīng)充分考慮租約
3、規(guī)劃條件
4、2014-4-15
5、市場(chǎng)背景分析
6、三手房交易量
7、整體估價(jià),折現(xiàn)到整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn) 8、各期銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格分別折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn) 9、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、購(gòu)地稅費(fèi)
指錯(cuò)題有幾處很明顯的錯(cuò)誤:
1、缺附件
2、封面應(yīng)該是“估價(jià)報(bào)告出具日期”
3、缺實(shí)地查勘期
4、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果中,選擇的兩個(gè)估價(jià)方法不一致
5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(1)+(2)*3%,計(jì)算得數(shù)錯(cuò)了
6、成本利潤(rùn)率取值基數(shù)錯(cuò),不應(yīng)該有銷售稅費(fèi)
7、結(jié)果報(bào)告缺單價(jià)8、收益法總收益計(jì)算中缺少押金和租金利息收入
9、剩余收益年限錯(cuò),應(yīng)該是41年
10、收益法公式取每年凈收益不變無(wú)依據(jù)11、估價(jià)方法中缺少不選用方法的理由
12、建安費(fèi)計(jì)算錯(cuò),不應(yīng)該用總面積,應(yīng)該把動(dòng)力車間的面積減去還有一個(gè)是什么來(lái)著,實(shí)在想不起來(lái)了
13、抵押估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則,應(yīng)考慮租約,不能對(duì)已知事實(shí)做違背事實(shí)的假設(shè)。
14、年總收益計(jì)算錯(cuò)誤 應(yīng)該為 總收益*(1-1%-1%)而不是總收益*(1-1%)*(1-1%)
15、投資利息中,假定開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)在開(kāi)發(fā)期初一次性投入錯(cuò)誤
16、附屬工程費(fèi) 計(jì)算結(jié)果錯(cuò)誤 (我算了幾次都不對(duì))
問(wèn)答題:
甲公司1993年通過(guò)有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán),土地用途為高檔住宅,樓面地價(jià)為3500元/㎡。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時(shí),因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估出拍賣底價(jià)為3800元/㎡。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣,賣出6棟,平均價(jià)格為3860元/㎡,其余14無(wú)人承接,退還給甲公司。
當(dāng)1996年6月第二期工程竣工后,建成的別墅以5200元/㎡售出,甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評(píng)估的拍賣底價(jià)過(guò)低,而且別墅的拍賣低價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元/㎡,遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本,很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請(qǐng)問(wèn),乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)估價(jià)結(jié)論的理由有哪些?
答:1.乙估價(jià)所可以從如下5個(gè)方面說(shuō)明自己給出估價(jià)結(jié)論的理由。
一是從估價(jià)目的看,當(dāng)時(shí)估價(jià)所是按照以拍賣評(píng)估對(duì)象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的,需要考慮限期變現(xiàn)償債因素,而第二期別墅的售價(jià)是在正常公開(kāi)市場(chǎng)交易情形下達(dá)成的價(jià)格;
二是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)看,拍賣時(shí)是1996年12月,而第二期工程在1999年6月竣工后出售,時(shí)點(diǎn)的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)不同;
三是從估價(jià)對(duì)象看,當(dāng)時(shí)的估價(jià)對(duì)象是第一期別墅,建筑具有單件生產(chǎn)的特點(diǎn),第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會(huì)有所不同,加之一期工程完工后,環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善,對(duì)第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;
四是應(yīng)該說(shuō)該兩期工程的售價(jià)主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響,個(gè)別工程的實(shí)際成本因素不能用來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的高低,而應(yīng)以平均的社會(huì)一般水平成本衡量;五是從市場(chǎng)銷售結(jié)果看,拍賣底價(jià)為3800元/㎡,售出6棟的平均價(jià)格為3860元/㎡,比較吻合,尚有14棟沒(méi)有拍出,也從市場(chǎng)方面反映了估價(jià)結(jié)果的合理性。這是模擬題口答案,應(yīng)該可以借鑒
關(guān)注:
2014房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案全國(guó)首發(fā)
2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試合格標(biāo)準(zhǔn)
(責(zé)任編輯:fky)
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