為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試制度與政策精講

㈡ 房地產抵押價值評估的注意事項

⑴ 估價目的：為委托人以估價對象為抵押物(債務履行擔保物)

向銀行(抵押權人)申請抵押貸款提供抵押物(擔保物)市場價值參

考。

⑵ 估價時點：因設定抵押時點在評估時是不確定的，一般仍

為勘查現場的某一天為估價時點。

⑶ 確認估價對象可以設定抵押的房地產。

估價師首先要確定估價對象可以作為抵押房地產。這里包括估

價師從專業(yè)角度審視估價對象的合法性、他項權利狀況、可轉讓(流

通或拍賣)性、可抵押登記生效。這樣就從合法性上確保了抵押房地

產的安全性，從基本條件上減少風險。抵押評估對估價對象要明確

界定。

但實際也會遇到一些問題，最常見的有權證所有(使用)權人名

稱與委托人現名稱不符;權證上的法定用途和規(guī)劃面積與實際不符;

出讓合同的建筑面積與規(guī)劃批準不符;已全部或部分設定抵押權，

并未到期;有共有權人但沒有共有權人同意抵押的聲明;不可抵押

的人防面積不清;房產證房產登記表上的違章臨時建筑;房屋使用

多年卻無所有權證等。

這時應及時將意見反饋給銀行和委托人，提出和商議依法解決

辦法。但是，如果缺少了土地或房屋的權證，屬于不合法的或其他

不得抵押的房地產范疇的，應促其解決，解決不了的，只好不評。

⑷ 把握市場、選取參數和預測謹慎。

為了防止高估抵押房地產價值，在估價過程中重點是把握好市

場狀況，謹慎地選取參數和預測未來。

若在估價時點時當地同類房地產市場有過熱(或泡沫)現象，估

價師要頭腦清醒，特別謹慎，保守估價，因一旦泡沫破裂市場價值

理性回歸，抵押物價值會急速下降。

在有些續(xù)貸的價值評估時，市場已經發(fā)生不利變化，估價師更

要根據估價時點原對估價結論進行調整，不能繼續(xù)維持過高估值。

選用估價方法時，盡量將成本法作為一種方法，尤其是對收益

性房地產收益價值較高時，使積算價值成為收益價值的補充。但在

有價無市或存在長期低(偏離市場)租金租約的房地產，也要重視客

觀收益價值。確定兩種估價方法的平均值，還是權重值，應根據市

場情況，慎重選用，一般選用平均值。

在估價中選取可比實例、確定修正系數;預測未來現金流、確

定報酬率;預測未來開發(fā)完成后價值、折現率、續(xù)建費用;確定地

價水平、基準地價修正系數、開發(fā)建造成本費用、利潤率、成新率

等時，保持客觀、謹慎的尺度，使估價結果客觀、公正、合理。

在建工程不是房地產成品，建成使用獲得收益尚需時日，這期

間不確定因素很多，是否能順利完成，是否能獲得房屋所有權證，

未來市場及營銷如何。在建工程難以準確確定形象進度、土建安裝

設備的實際進度、工程款支付狀況、可比實例難尋、不能獲得相應

部分的全部利潤，所以評估應預測謹慎，足額考慮后續(xù)期間的成本、

費用、利息、利潤，準確估價現狀成本，應采取保守估價原則。

土地的估價(包括房地產其中的劃撥地和集體土地)，不確定性

也較大，尤其是偏遠地帶的土地，空置閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體土

地，應準確把握地價水平，防止高估。

對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預期不確定

的收益或升值因素較少或不予考慮。收益法中預期升值收益或不確

定的收益較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計算。報酬率取值

要看風險程度。

⑸ 報告中說明主要風險會對估價值的影響。

根據《房地產估價規(guī)范》：“應在估價報告中說明未來市場變

化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”

在估價報告的分析及有關說明中，從專業(yè)角度提出抵押房地產

的主要可能的風險，對會引起價值變化的主要因素加以說明提出專

業(yè)性的提示及建議，提請抵貸雙方注意。如預期風險、市場變現風

險、損耗風險，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補繳出

讓金等等。

相關文章：

2012年房地產估價師考試制度與政策精講

更多房地產估價師考試輔導資料

更多關注：考試培訓  模擬試題  考試論壇  免費短信提醒

（責任編輯：中大編輯）