(一)商品房預售的概念

商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

由于從預售到竣工交付的時間一般較長，具有較大的風險性和投機性，涉及廣大購房者的切身利益。為規(guī)范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保障購房人的合法權益，《城市房地產管理法》規(guī)定商品房預售實行預售許可和商品房預售合同登記備案制度。原建設部《城市商品房預售管理辦法》(原建設部令第131號)對商品房預售管理的有關問題進一步作了細化。

(二)商品房預售的條件

《城市商品房預售管理辦法》及《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)等規(guī)范性文件，對商品房

預售管理的有關問題作了詳細規(guī)定。

商品房預售應當符合以下條件：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

(4)商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管，理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

(三)商品房預售許可

房地產開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》方能預售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，售樓廣告和說明書中應載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售或發(fā)布廣告。未取得《商品房預售許可證》的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

(1)許可材料

房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當向市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：

1)商品房預售許可申請表;

2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;

3)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資25%以上的證明;

5)工程施工合同及關于施工進度的說明;

6)商品房預售方案。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。預售方案中主要內容發(fā)生變更的，應當報主管部門備案并公示。暫定資質的房地產開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預售許可時提交的預售方案，應當明確企業(yè)破產、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質量責任承擔主體，由質量責任承擔主體提供擔保函。質量責任承擔主體必須具備獨立的法人資格和相應的賠償能力。

(2)許可程序

1)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。

2)審核。房地產管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質內容的真實性負責。

3)許可。經審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。房地產開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售。

經審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發(fā)企業(yè)。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。

4)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。市、縣房地產主管部門要及時將批準的預售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規(guī)行為查處情況等向社會公開。房地產開發(fā)企業(yè)應將預售許可情況、商品住房預售方案、開發(fā)建設單位資質、代理銷售的房地產經紀機構備案情況、物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)費標準等信息，在銷售現場清晰明示。

(四)商品房預售合同登記備案

商品房預售，房地產開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。

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